[提要]1994年北京城开第一次启动望京的地产开发，至今已经走过15个年头，15年来望京发生了翻天覆地的变化，一个北京的边缘地带已经变成时尚的国际化新城，望京的各项指标在15年中的每年、每月里都在进行翻牌式的跳动。

1994年北京城开第一次启动望京的地产开发，至今已经走过15个年头，15年来望京发生了翻天覆地的变化，一个北京的边缘地带已经变成时尚的国际化新城，望京的各项指标在15年中的每年、每月里都在进行翻牌式的跳动。

一个区域的变化，离不开城市的房地产开发，15年里望京的房地产开发带动了区域内交通、配套等市政的城市功能发展，同时由于房地产开发，望京的居住人群日益多元化，高素质人群群居望京，一个充满活力的新城矗立在北京金角银边的东北部。

15年过去了，望京已经基本成型，已经变成一个相对成熟的区域，在目前的环境下，如何保持望京形象与品质的持续稳定，是当前开发商的艰巨任务。

总结15年，继往开来——新京报2009望京地产沙龙，与您同期待。

新京报2009望京地产沙龙现场

 

▲主题：新京报望京地产沙龙

▲时间：7月10日16：00-18：00

▲地点：北京张一元茶馆

▲主办方： 

对本次活动进行现场直播，欢迎您的关注。

主持人 新京报张家齐

【主持人】大家好，现在进行的是关于望京板块的一个地产沙龙，望京楼市现在怎么样子，相信开发商最为清楚，包括住宅的情况，销售价，租金地这些市场开发商是最清楚的。我们是提供产品和思路，下面该怎么做，把具体情况交给卖房人，让他们自己判断。现在市场很不好说，刚开始看不到上涨势头，但是很意外，一下就上来了，下半年是否还会很意外？因为下半年大家都预测，房价还会涨，因为开发商有钱了。请大家把具体得聊一下。

【张冰月】我认为房地产好坏不是一家房地产商能表现的，我也经常上网看销售情况，少的销售几十套，多的一个月销售一两百套。对于老百姓投资来说，现在只有购买房子。

【张家齐】您把贵公司的项目介绍一下。

【张冰月】从去年金融危机到现在，我们没有降过价，没有进行过任何价格调整，只是面对着滞销，我们去年下半年就面对这种情况，整个下半年销售部到10%，到今年3月份才开始略有缓解，到5月份开始快速上升，到6月份达到最好的销售状态，到7月份就没有房了，现在只是剩下不到十套房。

【张家齐】当时为什么没有降过价？是对市场有很好的判断吗？

大西洋新城副总经理张冰月

【张冰月】判断准确与否，没有人敢有把握，如果有把握的话就去年拼命拿地和收购房产了，因为我们公司资金压力不是很大，开发商投入相对比较少，另外的确考虑到原有购买业主的感受，在这种经过状态下，这种社会制度下，老百姓的承受能力必须要考虑，否则就会出问题，我们经历过这种情况，所以比较谨慎，不管别人怎么降价我们都不降，扛过来了。那么老百姓也很高兴，最起码开发商价格不降，多少给小业主留有余地，这是最重要的，他们可以跟随下去，我们项目30%基本都是老业主购买。

【张冰月】我们项目开盘的时候，一下销售30%，出地面时再销售30%，这是有土地的前提下。没有土地的前提下这样做会降低利润，因为卖现房价格会高于期房，每个开发商也会采取自己的策略，卖的快不一定错，卖的慢也不一定对。对于价格，去年均价在1万5、6，现在1万7、8。

【张家齐】对于房价“过山车”你们没有经历过。

【张冰月】没有。

【林义中】一定会有很多项目跟着市场走，一方面自身压力，也有一方面就觉得跟着市场走吧，但是市场确实不行，就会出现“过山车”现象。

【张家齐】这边住宅比较少，是否“过山车”会比较有特征。

东湖湾副总经理王剑策

【王剑策】望京房价“过山车”现象不太多，这里面有四个原因，一是首先市场量不多，盘子多，不像有些盘很多，又很密集，大家恶战，就不择手段，过山车就比较凶。另外也感觉到，其实望京某种角度是对北京消费者忽略的地方，或者说现在看依然是个价值洼地，它和同是四环区域的盘来讲，与北部、CBD、燕莎区域比，起伏不是特别大，所以市场好的时候也没有见它怎么样，出个北京市高端的什么盘，或者比肩星河湾，或者跟谁去打擂。市场不好的时候也没有说为了自救求生。

【王剑策】望京这个地区，拿城建来说，95、96年做望京新城，购买者以自住为主，经过十年的洗礼，已经面临着自己居住功能型的升级，这批人基本上不是投机型的，也不可能出现市场不好就一定跑，市场好就一定要吃。第四，从望京来讲，现在这种功能，从早期的一些小盘到现在国际综合的都会，整个区域价值也在攀高，此消彼涨。

【张家齐】很有支撑力。

【王剑策】不像别的地区，像热点地区暴涨暴跌，这边比较平和，我的理解是这样，包括从我们这个盘来讲也是这种感受。刚才张总说的大西洋也和我们有相似的地方，都是属于改善自己居住功能需求的客户占多数，真正去炒的客户有，但绝对不多。

【张家齐】炒房也不炒望京。

【王剑策】炒望京的少。

【张冰月】一个地区板块价格的起落与这个地区的开发商性质有关，如果星河湾在北五环，那么望京的房价也不会是现在这个价了。几个高端项目，一个项目突破两万不具有代表意义。

【张家齐】望京去年价格调整比较热的，好象商住两用楼盘供应量比较大。

方恒国际中心销售负责人林义中

【林义中】对于商住两用楼盘跟住宅也是有一定的竞争，在我们刚开盘的时候，我们买家绝大部分是投资型的，今年市场比去年好了，买家性质也发生了明显变化，今年买我们项目的，自住的就多了。我们产品虽然不是住宅，也有不少人买来住，跟住宅也构成了竞争。我们公寓酒店绝大部分是一居室，68跟80平米的一居室为主。

【林义中】望京这个市场，我认为望京的房价还是有一点点偏底，以它的条件来讲，应该是可以更贴近城里的价格。目前市场不像传统的居住区，望京这几年的发展，道路交通改善也很多。这里的工作也好，生活、消费已经非常完善。

【张家齐】国奥村现在的容积率，也就卖三万出头，跟望京比还是差。

【王剑策】要这样说，国奥村卖便宜了。

【张家齐】那里房子确实好，我写了一篇文章专门看了，那里房子确实建的不错，很多先进的理念。

【王剑策】关键风水好，为了那里的风水营造很费功夫。

【张家齐】这里租赁价格怎么样？

【郑凌翼】租赁价格还是低。

【王剑策】望京这里市场供应量一下冲到50多万平米，价格就上不去了，说东湖湾，现在项目公建配套都没有动，加进去也有小十万平米，如果也加进去这市场就不好办了。

【林义中】商业、写字楼属于两种产品，写字楼产品在望京，在五六年前，无论甲级也好，乙级也好，空置率一直比北京整个市场的平均空置率低，一直以来是这样。如果说今天的市场，我认为望京写字楼市场还是比其他大部分区域要好，现在北京写字楼的租赁市场很不好。

【张家齐】CBD现在比较困难。

【林义中】相当困难，但是那里有相当不错的写字楼，现在成交的租金也不到五元钱，如果说东方广场的话，也在五元左右，而现在在望京，比较不错的写字楼，像我们项目，不含管理费也能到3.5元，而长安街才5元，我认为望京写字楼市场比其他区域好。

【王剑策】还是不同物业类型有不同的市场，还是说一下住宅，我是做这个的，说之前跟大家交流三组数据，刚才提到涨价的问题，东湖湾从年初到现在房价上涨有30%到40%，从1万4到现在将近2万。第二组数据，从东湖湾的销售来讲，第一个季度在望京地区上的多一点，二季度下来东湖湾将近九个亿，前半年下来十二个亿出头。就六月单月来算将近六亿，六月北京是销冠，前半年算是北京前十。远洋万和城也是销冠。

【王剑策】这两组数据下来，价在涨，量也在放，所以市场肯定是好。现在东湖湾这2万多一平米的房子，消费者认可的程度也很高。主席刚才说的那话也是代表着现在房地产市场不错，但是下半年怎么样，里面有很多未知数，一方面地王不断出现，我们期待着我们边上的邻居，等他再创记录，这样我们大家都得益，张总得益我也得益，我们可以再涨点。现在东湖湾65万平米，分三期开发，正在做第二期，后面还有20万左右。

【张家齐】可以在售的有多少？

【王剑策】今年下半年可以拿出将近400多套房，当然400多套房也就将近60%是中小户型，东湖湾挺有意思，大家一听东湖湾都是大户型，但是做出一部分中小户型，当时初衷是有钱人有夫子居，考虑亲情社区，不愿意在一个屋子里生活，但是又不愿意离的太远，可以吃个饭，走动走动，所以做了小户型，60到150的，但是主力还是大户型，170到220，下半年我们还会推出400平米的复式。

【王剑策】整体来看，城建做望京新城，作为望京开发的始作俑者，它不同时期盖的房子，在望京里面走就可以看出年代来，另外从产品的雕琢上也可以感觉到，真的是紧贴客户的消费需求。我总觉得房子卖的好有它的道理，不完全是价格，还是现在你投其所好的做住宅升级型产品，像大户型其实不是投资型的，但是为什么得到追捧，刚才我也点到了，十年前买房的人，随着经济好了，一定有升级的需求，碰巧国家在望京这个地区做了大量市政投入，实际把整个社区的价值，借助国家的力量整体提升了。我们属于坐享其成，当然在这里面我们也做了我们应该做的一点事，我们也搭上了这班车。

【张家齐】写字楼这一块，随着望京产业的成熟，现在3元一平米，在开发商看来，短期内投资回报率确实比较低，但是按照望京现在的发展势头，政府的投入，包括居住人群的变化，以后在望京可能会形成真正一个新的城区，写字楼租金还会往上走，投资回报率往后看会比较好。

【王剑策】我与林先生认识的时候是做泛海国际中心，他对这方面经验非常丰富，望京这里与北京其他城区有区别，它一定是以住宅领先，目前来看，住宅一定卖的很好，然后商业跟进，随着望京国际化，功能不断完善，你刚才说的也很对，租金价格会上来。

【张家齐】首先人先进来。

【林义中】首先住宅还是市场最关心的，我现在说一个事实，很多的跨国企业，区域的总部都搬到望京，这是个事实，包括在科技园区里面的摩托罗拉、爱立信等，靠近我们项目附近的微软、奔驰、可口可乐、西门子，总部的概念不像是传统商业区里面，一个大公司可能几千平米，这些公司每家最小小一万多，最多九万多。为什么他们都愿意搬到望京呢？

【林义中】我写过一些东西，我有专门的分析，我不想多说，这是个事实。有了这个事实后，那么就对住宅有了影响，对于住宅传统来说望京没有豪宅的，因为认为望京比较偏。去年有个论坛，说望京PK奥运村，我当时说望京高端住宅是绝对有市场，特别是这些大企业的总部高管，他们都在这里办公，望京高端住宅是有需求的，像东湖湾。

【王剑策】我们有这些科技园区的大白领以及高管。

【林义中】现在说豪宅望京还是有。

【张家齐】现阶段对于3.5元的租金确实有点低。

【王剑策】我知道还有2.6元的。

外国专家大厦项目负责人郑凌翼

【郑凌翼】我指的是高端一点的，本生我们那个项目针对性比较高，层高4.2米，电梯都是进口的，包括一些设备，甲级概念应该没有问题，甲级概念可能更多是推广来用，但是自身来讲还是很好的。

【张家齐】望京现在发展了十几年，现在确实住宅主导，要说是否划算，我觉得不能算这个帐，没有到算帐的时候。

【郑凌翼】假如有比较合适的买家我们也愿意出一部分，起码是整层，不想打散。首先开发商没有压力，对于这个项目对于我们来说比较小，压力没有。

【林义中】对于写字楼来讲，写字楼是一种好的产品类型，刚才我说我们写字楼卖给小业主，租金是3元多，但是如果不卖给小业主，那么租金会更高。有一种不是纯写字楼的也在同一个区域的，也卖给小业主了，或者走商住两用路线，成交价1元多。

【郑凌翼】太多小业主其实考虑的要租出去，不能空置，承受不了压力。

【林义中】这与开发周期有关，经济规律是供求，3栋楼同时完工，而且面积都是小户型，有一栋稍微大一些，但是都不超过100平米，而且面积差不多，性质差不多。我们虽然有三栋写字楼，一期在04年初的时候卖，二期是在去年年中卖，现在还有最高的楼还没有卖，我们卖二期时是一期已经入住后，当时一期基本消化完了。二期去年五月卖，现在消化也差不多了，到我卖最高楼时也没有问题了，不会打架。

【张冰月】望京写字楼市场的发展应该说是望京发展第二阶段的表现。

【张家齐】说明城市功能区已经进入了新的阶段。

【张冰月】望京属于北京一个端头，基本没有过路的地方，现在大企业为什么到望京来，为什么有吸引力，我也归纳过，第一是大企业寻求便宜才到望京来，不是说望京比CBD好。

【张家齐】他要扩大面积。

【王剑策】降低管理成本。

【张冰月】因为望京有产业园区，有税收政策，大企业在那里也可以享受同样的政策。而且这个位置还相对可以，离机场比较近，离CBD比较近，还解决自己的居住问题，提高上下班的效率。我们建造5A级写字楼，出租率60%多一些，联众租了50%，租金4元多，比原来我们预期要低，原来预期4.7、4.8。现在做写字楼是很辛苦的事情，如果一个企业或者一个投资财团，既可以投资股票，又可以投资写字楼，又可以投资其他地产，我想写字楼是放在后面，因为回报率放在这里，为什么还有这么多人做写字楼呢？因为他们比较擅长做写字楼，相对来说风险比较低，而且写字楼总有好的一天。随着需求增多，哪一天就会上来。

【张冰月】我一直比较担心市场发展这么快，这与老百姓购买能力挂钩的，望京还好，本来就应该有两万元这样的标准。我们担心未来中国再暴发经济危机仍然从房地产开始，我们金融危机暴发或者其他类型的经济危机，我们现在一直说是金融危机，现在民间第三产业还真的没有跟上来，如果房地产再往前拉，马上面临着滞销，房价不会下来，但是销售量马上会下来。

【张家齐】销售量已经下来了，又下降了18%。

【张冰月】对于东湖湾，如果望京没有东湖湾，那么望京不会这么热闹。

【王剑策】东湖湾把档次提升起来了。

【林义中】去年三四月份的时候，我们讨论的是奥运村PK望京，那时候我们认为望京没有好的住宅。为什么这些企业的总部搬来望京呢？传统的商业中心里面很难找到很大的面积，你找几千平米可以，找几万平米很难找到，所以他们要到非传统的商业中心区去找，北京有哪些区域呢？上地、望京、丰台，望京肯定最好，相对来讲望京去机场近。对于成本来说，望京本生有很大的优势，开发商按照政府的要求盖房子，盖完后用很低的租金出租，科技园区大企业总部也是租的。为什么租金会这么低？也是政府地价的补贴。

【林义中】如果跨国企业不能在城里找到两三万平米的办公场所，那么就会搬来望京，如果都搬来望京，那么望京对高端住宅产品的需求还会增加。

【张家齐】十五年后，望京最理想的状态是高端写字楼起来了，高端住宅也起来了，那么望京就在北京很有档次、很有规模，产业也很良性，居住也很良性。对于下半年来说，望京价格会怎么样？写字楼和住宅现在来看有跟不上趟的感觉，写字楼更多代表实体经济。

【林义中】我们不要单单看望京有什么不错的写字楼和住宅，我知道丽都要改造，要全拆了要盖130万平米，李嘉诚的钱没有问题，如果要盖100多万公建项目，肯定写字楼为主，这样的项目对周边住宅市场会有非常大非常好的影响。举个例子，在八十年代末，当时国贸周边没有什么公建项目，今天的CBD就是通过一个项目带动起来的。

【张家齐】有这样的说法，是国贸中心带起来的。

【林义中】我认为北京商业发展，到底是时势造英雄还是英雄造时势，我认为是时势造英雄。在八十年代末的时候，说地点，建国门肯定比国贸区域好，国贸那时候周边都是民居，哪有什么配套设施，而建国门有酒店，有地铁，而为什么国贸会发展成为最主要的商业中心，是项目带动的，为什么国贸有这个功能，跟建国门有什么不同呢？因为当时很多跨国企业需要大面积的办公场所，就只能到国贸。

【林义中】讲到国贸我就想到丽都，100多万平米的公建项目，我想李嘉诚有能力带动周边区域的发展，对住宅也会有很大的帮助。

【张家齐】望京今后的发展，各种配套产业，包括居住品质，下一步再要提升，增加对望京的认知度，望京还缺什么，还要再怎么做，那么认知度会比较理想，会提升起来，现在的认知度还不是很满意。

【林义中】如果说房地产产品缺什么呢？一个还是缺豪宅。第二种缺的产品是真正五星级酒店。

【张家齐】这直接影响区域的档次。

【林义中】我们开一个嘉峪饭店，但是同一品牌有不同档次，我们属于比较高端的嘉峪饭店，同等房子，一样的面积，档次高一些。我们饭店盖起来市场还是有空间，这么多跨国企业的总部都在这里，他们对于推广的需求，宴会的需求，这方面都很大。对于丽都酒店拆了的话，那么需求可能会过来，如果不拆，望京这么大的需求，我们酒店有将近300个房间，这很容易消化掉。

【张冰月】我们项目还有最后一期，有500多套房子。今年上半年卖了100多套，下半年卖个两三百套就可以了，这还要看市场。望京好坏跟整个北京市场有关系，北京市场跟整个国家的宏观经济有关系。随着经济走势随机应变。市场好价格高一点，市场不好价格不变，销售数量下来一些。我们希望市场能够平稳一些，这样我们在这过程中才能得到机会，大起大落开发商很难受。

【张家齐】风险会很大。

【张冰月】如果不出意外，房地产调整会马上来临。

【林义中】市场上半年很好，最近成交量下跌，我也认为要调整。

【张家齐】关键二手房下跌，二手房跌了那么投资型通道、改善型通道就堵死了。

【林义中】房地产价格离不开经济因素和购买力，今年经济条件并不好，为什么这么多人买房，住宅不是我的专长，我认为第一是去年基本没有什么人买房，积累了相当多的购买力。另外政府的政策，今年银行贷款利率要低，本来买不起房的又变成买得起了，另外也释放出购买力。购买力消化了一段时间，又要进行积累。

【林义中】我个人认为目前出来的地王，楼面地价7200多，我认为脱离了合理水平，完全不合理，很危险。这与购买力脱节，如果加上政府的政策，如果房价已经很高，成交量已经下来，加上某些政策的变化，可能调整会比较快。一调整，房价跌的话越来越没有人买房。发展商也好，代理公司也好，都不希望房价变化太大，都希望平平稳稳。

【张家齐】您打算卖四百套，您的压力可能会更大。

【王剑策】对。

【张冰月】对于东湖湾我觉得压力不会太大，他们整个水准还不错，他有这个基础，下半年如果调整不是那么急的话，完成也不是太难的事，如果调整来的很快，并不是说政府要调整，市场自动要进行调整，这是我们很担心很担心的事情。做写字楼好一点，就跟我们也是持有，如果住宅不好，几个月、一两年也会影响到写字楼。以我们的判断，这个调整的脚步越来越近。

【张家齐】这是必然的。

【王剑策】有这种恐惧感。现在大家担心的是，在原有基础上加10%、8%，这样购房者的月供成本会非常高。以后会不会出现这种政策，三套房首付50%，四套房首付60%，另外还有一种可能，增加物业费。

【林义中】我认为银行政策是让买不起房的让你买得起。如果银行政策小贷款利率提高，那么住宅影响马上出来了。

【张家齐】主要担心政策，如果没有政策，市场自发的调整呢。

【王剑策】这个市场真的不是自然的，是政策性的，如果供需自我调整，我们都不担心，拿东湖湾举例，为什么东湖湾市场不好的情况下也没有做市场变更，把大户型调成小的，没有，我们一直做升级产品，没有受到太多的利诱，我们就是看好了真正有一批需要升级换代的客户，这批客户实实在在存在。但是现在由于政策的原因，就会让实实在在存在的客户量越来越小，购买力方面，一开始能买结果买不上，还款利息不断增加，门槛也在增加，这些人就屏蔽了。这是政府政策调整的原因。

【张家齐】一季度刚性需求猛增，中低端住宅很好，高端住宅没有什么气色，而二季度开始高端住宅就起来了，你们房子也是二季度开始起来的。

【王剑策】确实像你说的有这个问题，对于我们销售状况也分析过，其实升级型的客户他们对所谓的市场波动反映不是很强烈，只要这个东西真好，我手里有钱我就买了，因为我自己用的，我现在自己住的很不舒服，或者生活质量很低，通过购房就全部调整好了，这对于高端影响不是特别大。对于中低端影响比较大。

【林义中】对于高端简单来讲，就是经济规律，供求关系，你们在望京的直接竞争对手有没有？

【王剑策】我自己看我自己是没有。望京大家也说了，东湖湾这个体量，这个价格，包括客户群，确实没有什么太多可比性。

【林义中】就跟我们项目一样，我们在卖写字楼的时候也没有对手，望京这个区域，有些写字楼盖出来又不卖，同一时间我们没有对手，但是产品也要好，你们也一样，产品也好，也没有竞争对手，那么就很容易卖。

【张冰月】你们酒店是四星级，另外一半是写字楼，我觉得那个写字楼很有个性，每天我都经过，我一直想未来会是什么样，但是看它的体量和价格，我觉得标准不会太低，就像这样的开发商一家家进来，望京水平就上去了。现在回头看，望京很多土地都浪费了，我们真正懂得盖房子也是最近这几年才明白，大家的见识才起来。

【张冰月】我们现在看东方广场，也有很多瑕疵，但那时候是香港过来很先进的东西，而现在盖房子就跟网络一样，都差不多，望京这里还有点余地，把核心搞的好一点，如果大家没有别的更好的投资，在望京买房，一两年内肯定超越北京其他板块的平均标准。

【王剑策】同品质、同性能的基础上。

【张冰月】望京还是有点特殊，土地为什么这么高的价格拍，每家有自己的情况，都有现金，而且从银行也是从低息拿过来的，考虑到10%的利润差都可以做，我们相信他们是综合评定的。对于我们企业不会这样的价格去拿，这地也有可能出现那种情况，冲抵通货膨胀的关系，而且这地的质量标准还要超越其他地块。未来两三年之内，我知道两个高端项目，一个东湖湾三区，一个是他们的项目，都在两万五到三万，精装修。

【王剑策】现在不好说，从这个趋势看下去会，不出现意外会。刚才张总和林总都说了，现在的望京支持您刚才说的一万五，首先望京科技园区成型，另外世界五百强入驻，从电子城也好，从望京多功能国际新城来讲，都支持你高端物业的诞生。再一个，你也说多了，有钱的人在考虑自己战略的时候，首先会想到怎么抵御通胀，拿地是首选。这里面也不排除国家有特殊政策，会做出控制性的系列政策出台，毕竟房地产市场是政策式的产物，不太好说。

【张家齐】今天聊了这么多，不管聊上半年房子卖的好还是下半年我们有很多恐惧，我们在恐慌心态下，最靠谱的还是望京自己区域的发展，望京这个区域发展的怎么样，多少企业过来了，多少好房子盖起来了，市政怎么样了，区域有什么新的亮点，这才最靠谱。还是要自我完善，望京这么多年的发展，支撑望京最大的价值还是望京自己。

【王剑策】望京十几年走过来真的是刚性需求支持下的市场，炒的忽上忽下这种情况没有出现。

【林义中】政策的影响方面，望京受到的影响比较小。这次金融风暴，中关村太平洋那个大厦租金比国贸还要高，就看供求了，你这个产品在区域里有没有竞争，现在对于住宅价格我有点担心，在07年11月，市场还算相当好，当时也有人问我的意见，我说房价会下去，因为我有一些香港数据经验来做比较，当时与香港比较，价格会下去。

【张家齐】07年你们价格卖多少？

【王剑策】一万多，今天搜房、新京报搞的这个活动，很巧合，2007年11月是高点，峰值，那时候也出现了二套房贷政策，造成一直这么低迷，而现在又出现了二套房贷，这确实是受政策左右的市场。现在望京二套房已经受到了打击，买二套房的门槛一定是40，利率现在还没有出，但是一定不是一套房的利率，你再一次置业成本一定会高。

【林义中】在香港也是，市场一疯狂的时候就会很快进行调整。

【张家齐】好的，本次沙龙到此结束。谢谢各位。