主持人：从您的生活经历来看，比如您小时候看到的一些商铺，到现在的店铺的演化过程，能否给我们描述一下您的感受？

　　邵大有：感触很深。特别是在中国经济转型之后，最集中的反映就是人的生活模式，衣食住行各个方面，可能是大家不容易看到的。但是人们的消费习惯在发展的过程中得到了非常巨大的变化，最主要是因为制度不一样、生活习惯变了，导致对做地产、做商业的有好多的空间。

　　我们原来所谓的低密度时代，也就是平房时代，那时候可能以初级的街边商业为主。那时候的商业还没有纳入到正规的管理体系中，那时候也是以方便作为基础。随着商业进入到建筑领域，百货商店就出现了。百货商店在初期的时候也是以一种渠道形式而产生的，对我们国家来说更多是国企。所以这种百货业也成为国家在彰显产品形态，在把握大家生活习惯中有很大作用。这样并不能反映出大家的消费行为是什么。

　　再到2000年以后，因为百货行业，大家都在同一个水平上，这样的东西多了就导致很多东西要超越目前的经营现状，包括购物中心，多功能的百货，有特色的商业街都出现了。在这个过程中，大家感触最深的是，除了我们买东西的欲望得到了满足；其他的休闲、娱乐，甚至和个人生活密切结合的东西都能够得到满足。应该说它的功能是越来越多元化了。

　　另外，在这种功能变化的基础上，对于建筑形态和模式也逐渐发生了变化。最主要的就是从原来的低到高，现在又变成了低。这种变化是结合了功能和人们消费习惯的变化而变化的。

　　主持人：现在商场又开始扁平化了？

　　邵大有：对。现在大家可能觉得扁平化会更舒服，所以就回到了原来的形态。

　　主持人：这似乎是一个很明显的发展轨迹。以前的商铺比较分散，久而久之这种分散的状态让人们觉得非常不方便，于是就有了大卖场、综合型百货的出现。到现在，大家又觉得过度集中的商业中心有时候也不是太方便，于是社区商业又开始火起来。说到社区型商业，那就不得不提到望京了。咱们的项目也在望京，您觉得在北京望京这个区域与其他的大型社区有什么不同，它应该处于一个什么样的商业地位？

　　邵大有：早期的望京没有居住的概念。当初是基于开发区，逐渐通过商务的开发带动这个区域的发展。因为这个区域从地理位置来看还是非常不错的，它是属于城市和郊区的过渡地段。最早的时候想通过开发区的形态拉动这个区域的发展。后来大家发现在这个过程中住宅的价值很大，导致了在开发区发展初期的时候有很多住宅在这里面生根发芽。

　　这个量是很大的，应该说超出了我们当初的预计。这就造成了在那个集中的时间里很多住宅项目给大家了一个很明显的印象，就是望京变成了一个居住区，实际上它最早是一个开发区，包括以企业办公为主的开发区。再往后，住宅就暴露出很多问题，因为早期的时候规划并没有说这么密集的人口可以做住宅区。所以，它是随着市场的正常竞争而衍生的。

　　从现在来看这个地方虽然和城市接壤，但是相对比较独立。如果望京这个区域可以划分出来，很明显，东边就是五环，西边四环，北边是京承高速，南面是机场高速，它被这种快速路包围着，早期大家就不约而同地把这个区域填满。在这个区域周边的交通放射性不是很强，我们可以很明显地感到从望京很平行地往城内走需要绕行，在望京区域里面是一个自成一体的体系。当然现在区域对外的交通已经打通了。后来好多做商业地产的，包括我们公司也意识到这一点，认为望京是缺商业的。所以后来很果断地做了六佰本这个地。

　　要说望京第一轮是开发区和住宅，第二轮就是商业。从05年到现在的时间里，又造成了一个现象，商业现在似乎也是饱和的。

　　因为这个地区作为城市的过渡地段，它有它的独特性。这种独特性就取决于它辐射的范围并不是特别大。如果它想做级别更高的区域，要做一些区别于城市里的这个商圈。所以，在商业开发过程中，这几个商业都是针对辐射这个区域为主。当时在做六佰本的时候，我们也对商业形态，包括定位都考虑得比较充分。第一，解决区别于现在的百货商场模式，还是想做一个购物中心，更加突出娱乐、休闲。第二，避免做目前常见的百货场的“大盒子”的楼层。

　　主持人：一般说到望京，大家会以小北河为界，把它分为南区和北区。你觉得在经济环境以及居住人群方面，南区和北区真的存在非常明显的差异吗？

　　邵大有：这也是伴随着开发的节奏不一样，发展阶段不一样，南区相对早一些，北区晚一些。可能早期确实存在这种差异。但从现在的发展来看，更多是线性的连贯，已经不再分块了。特别是我们可以看现在的广顺南大街和北大街，原来南边比较重一些，北京比较轻一些。由于它的开发阶段造成了只能影响一时，最后决定它的商业分配还是它的区位性。这条街现在是影响北边和南边最重要的一个区域。现在应该说望京地区的整体感已经很强了。

　　主持人：您觉得咱们 “六佰本”项目辐射的区域和人群有什么特点？

　　邵大有：主要在望京区域内，现在提出要往北扩。这也是发展的一个必然的扩张战略。我们想把它扩展到五环以外，就会连到北苑和天通苑一带。我们现在立足于做望京。但通过其他功能的设置，我们还是想吸引一些城市里的年轻人到我们这个地方消费、娱乐。

　　主持人：刚刚说到项目所处的位置以及它所辐射的人群。六佰本从去年年底开始就在进行一些调整，目前进展如何？

　　邵大有：应该说六佰本还没有正式开业，现在是试营业。现在的调整考虑到三个原因：第一个，就是奥运之后和奥运之前的差别是非常大的，特别是对于望京这种外国人口比较多的，具有鲜明的消费热点的区域，这种调整是必然的。

　　第二，结合经济环境不好，所以品牌店的扩张步伐很慢甚至在停止，国内一些出口也受到了限制。考虑到这些情况我们做了调整。

　　第三个是我们自身的原因。考虑到目前商户遇到的一些问题，我们做了一些策略的调整。我们整体的想法就是，第一，要进行统一经营、统一管理。我们想以年轻的白领为主，立足于在望京地区做中端偏高一点的产品，包括时装。另外，就是这些人比较热衷的娱乐、餐饮。整体还是以购物中心的模式来定位的。

　　主持人：在业态布局方面与之前相比变化大吗？

　　邵大有：业态布局变化不大，一二层还是以服装产品为主；三层还是以配套为主，就是餐饮娱乐相结合。只不过在业态布局的定位上发生了修正，原来只要是符合我们品牌的服装服饰都会来，在目前这种经济状况下，简单的品牌集聚已经形成不了商业特色。现在我们更多是针对75年以后包括80后人群做的一些定制产品。这些产品非常好；另外它是很时尚的，比以前更实惠，更有用处。

　　主持人：您刚才也提到了望京现在有很多百货、购物中心，可能会有同质化竞争的问题存在。那六佰本是如何突出自己特色的？

　　邵大有：也是三方面。首先，就是在建筑方面我们有一定的特色。六佰本刚出来的时候，大家对这个概念觉得比较独特。我们也想到一个建筑形态也会决定一个人的消费习惯和购物习惯，我们要把这个东西发扬光大，结合这个东西做一些增光添彩的事情。

　　第二，从定位和有效的管理上来看，六佰本可以让建筑本身的特点发挥出最大的效应。我们现在想通过建筑和定位的调整，以及客户人群的修正，主要想把建筑本身的特点发挥出来，让概念和功能结合在一起。

　　再一点比较重要的，就是我们在品牌管理和目标上有一些突破。现在具体做商场的人会了解到一个很严峻的现实，品牌很多也很杂，但怎么样把它跟目前的内需相结合，这是比较难的。所以我们现在也想通过一些精准的品牌打造我们的特点。

　　主持人：现在招商进展如何？

　　邵大有：从现状来说，北区是我们一个招商的重点。我们想把南区做一些区别，所以在南区没有过渡的招商，现在我们想引进一些大型品牌店。其他的小铺面还是以个性化和社区性的为主，以很精致化的东西进行填充。我们的计划是到个年年底的时候入住率达到80%以上。

　　现在从建筑和内部管理上我们分别进行了一些调整。建筑上，目前在北方做露天的商业街会受到天气的影响，我们会做一些积极的修正。我们想把商铺做成百货的性质，这种很难管理。为什么百货喜欢那种方盒子？就是因为好管理。

　　像我们这种购物街就不太方便管理，但是我们也针对目前的特点，对管理、经营做了一些定制化的修正。我们期望最后的商业街也能够利用百货的管理模式进行统一经营、统一管理。

　　主持人：因为望京的发展有一个特点，它是先形成了住宅社区，大家发现这边缺商业，商业才慢慢地起来。就是说首先有人群已经在这里了，而且社区和家庭氛围已经比较足了。咱们这个项目有没有考虑到家庭消费类、娱乐的业态？

　　邵大有：这个我们也考虑到了。望京最主要就是关注社区的生活模式所需要的购物模式。社区型的一般都是以家庭为单位，或者以夫妻为单位。针对这个特点，我们对于整体设计里面，包括像儿童的、老人的、家居型的，我们都有所考虑。这部分会作为未来我们持续性购物的一个基础人群。这些人群的购物不是随机性的，是一种生活需求。我们依托了现有的乐天超市，以这个为基础，再扩展一些家庭性的需求。这个我们也有所考虑。

　　主持人：今年的形势可能不是太乐观。咱们项目在后期的招商过程中有没有考虑这些因素来做一些适当的策略方面的调整？

　　邵大有：目前经济形势不好，我们也是很深刻地体会到了。但不是说经济不好我们就不发展了。反过来，我觉得它是很理性的，可能是把以前过渡预期或者泡沫的东西挤掉了。更多让我们把对外界的判断转向对内功的思考。我们现在的计划就是在定位已经明确的基础下，对目前的建筑进行适当的修整。计划在今年年底开业，也是结合今天建国六十周年大庆。赶上这个时候开业我觉得比较好。

　　从招商进度上来看，我们不希望很杂，还是要切合我们目前的定位，选择一些比较精准的品牌。也有可能，我们会抽出一些区域做品牌的孵化期，就是帮助一些品牌走向市场。原来更多是利用品牌的效应来做，现在我们的思维要变化了，就是把一些质量非常好、很有特色的产品，把它推销出去。这是我们的想法，但是从速度上来讲不可能是在很短时间内就让大家感觉到商业氛围很浓厚。这也是不现实的。经过这段时间的调整，我想明年下半年很多购物中心都会有所变化。

　　主持人：商家的态度和心态会有明显的不同吗？

　　邵大有：现在有一些商家已经停滞不前了，原来是放缓，现在可能就是不开新店了。二三线品牌现在反倒会面临一种机会，原来跟一线城市竞争困难的现在反倒是一个机遇。根据商家战略的调整我们也会做一些调整。原来做区域的品牌，现在可能也成为商家关注的重点。现在还是有一些机会的。

　　主持人：回到咱们的主题，您觉得咱们这个项目在望京以及北京地区，在未来三五年乃至十年，您对它的预期是什么样的？

　　邵大有：从目前来看，因为它周边都是居住区，旁边是产业区。可以为这些住宅功能和办公功能提供它应有的配套。第二点，我们希望通过商业模式的升级，为大家构筑一个新的购物理念。因为在望京更多的是百货商场，也许它会有一些突破，但是它没法做跨越性的突破。我们现在的想法就是百货有百货的定位，我们还是把我们的商业街特点做足，毕竟在望京这个区域还是没有的，希望给大家创造一种新的购物模式、购物体验。

　　我们曾经的想法就是，第一，要把配套做齐全，让大家在不同的时段过来都会有不同的消费欲望；同时，也能够很顺畅地进行购物，包括停车和布道的设计我们都做了考虑。现在我们这个想法会坚定不移地推下去；而且现在望京区域也需要这样一个场所。

　　主持人：非常好，为满足居民消费提供强有力的商业服务。今天非常感谢邵总为我们带来六佰本和中弘集团的商业理念，也预祝六佰本年底顺利开业！