《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《指导规则》）2009年1月1日起实施后，望京慧谷阳光小区成了第一个“试水”的小区，不过该小区22户业主欲成立单元委员会被建委叫停。

　　慧谷阳光小区成立单元业委会申请

　　物业位置：望京慧谷阳光小区209楼2单元业主人数：22

　　申请日期：2009年1月6日成立依据及准备过程：

　　《指导规则》第二十八条：业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

　　2008年下半年起，5位业主代表着手成立业委会筹备组，经过多次与物业、居委会和街道办事处协商未能成立。现根据《指导规则》的规定，由纪翔俊逐户征求业主意见，获得22户业主的支持，欲成立单元业委会。

　　批复意见：

　　不同意

　　批复理由：物权的行使必须和小区公共利益结合起来，单幢楼或者单元成立业委会的前提是小区业委会已经成立，已经确定了议事规则。

　　慧谷阳光小区没有成立业委会，单幢楼、单元或者楼层的业主就不能成立业委会。 （注：根据事件制作）

　　事件

　　慧谷阳光首试规则被否

　　66岁的纪翔俊是慧谷阳光小区单元业委会的发起人，用他的话来说，搞单元委员会实属无奈之举。

　　2004年，慧谷阳光小区业主入住后发现了多种问题，如楼梯下沉、房间漏水等，但由于一直没有业委会，大家无法集体维权。2008年下半年，5位业主代表着手成立业委会筹备组，却发现开发商的经理“消失”了，按照原建设部颁布的《业主大会规程》的规定，开发商是筹备组的成员之一。

　　筹备组发起人陈劲表示，他曾于2008年12月25日在报上刊登过寻人启事，要求开发商相关负责人尽快与业主联系，也曾给开发商单位寄过挂号信，但均无结果。

　　随后，业主代表多次找到物业、居委会和街道办事处协商，都没有解决。

　　2009年1月1日起，《指导规则》开始实施，纪翔俊便依据其中规定，逐户征求业主意见，草拟了《慧谷阳光209楼2单元业主声明》，欲成立单元业委会。

　　“22户业主都支持，我们维权的第一步，就是要回单元内的广告收入。”纪翔俊说，他们要求物业公布原始合同和一切相关文件。

　　虽然老纪的做法得到了其他单元业主的肯定，不少业主还打算效仿他们成立本单元的业委会，市建委却否定了他们的做法。

　　面对建委的说法，纪翔俊很困惑：“要求先成立小区业委会，再成立单元业委会，为什么这没有写入《指导规则》呢？而且，我们现在只是要求返还本单元内的广告费，没有涉及其他单元业主的利益！”

　　现象

　　《指导规则》基层难落实

　　记者在采访中了解到，本市只有20%的小区成立了业委会，《指导规则》出台受到了业主的极大关注和欢迎，然而其中如“业委会在哪儿办公”、“成立业主委员会须由居委会召集”、“街道可撤销业委会违法决定”等条款成为焦点，引起了多方争议。

　　在成立业委会过程中，门头沟绿岛家园小区的业主就遇到了居委会配合难的问题。

　　最近几天，业主拿着《指导规则》找到居委会，希望他们召集召开业主大会，选举成立业委会时，得到的答复是“现在太忙了”。

　　《指导规则》中明确规定，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人。

　　绿岛家园小区一位业主表示，《指导规则》还没出的时候，居委会还说正在商量成立业主大会的事，《指导规则》一发布，他们就改口说“我们太忙，先不谈了。”

　　“关键人物”将接受培训

　　针对业主的疑问和业委会难成立的现状，市建委等多部门近日召开了动员大会，并决定对居委会工作人员等“关键人物”进行培训，制定指导本市小区业委会成立的时间表。

　　据市建委主任隋振江表示，将在近期出台业主大会议事规则及管理公约示范文本，以指导业主大会的相关工作。隋振江公布了一份建委2009年指导业委会成立的时间表。

　　1至3月为动员及培训阶段；4月完成新老对接工作，对已经成立业主大会的社区，要将运转工作纳入到新的规则中来，对新竣工的物业小区，要完全按照这个《指导规则》进行；5月份，对各区的存量住宅社区和在建住宅社区，进行全面地摸底盘查。

　　隋振江说，特别是部分具备成立业主委员会的条件、居民意愿又很强烈的商品房小区，积极支持业主委员会的成立。

　　一位居委会主任听到此消息后叹了口气说：“这下子我们是消停不了了！”

　　追问建委

　　撤销业委会决定极端情况下才实施

　　针对业主们关注的 《指导规则》中的焦点问题，记者采访了北京市建委主任隋振江。

　　1.《指导规则》规定了物业服务用房、社区居委会办公用房、社区活动用房等公共配套用房，却没有提及业主委员会的办公用房。

　　法晚记者 （以下简称FW）：业委会能不能用物业服务用房？

　　隋振江：物业服务用房本身就是业主们共同所有，所以业主们当然可以决定这部分用房的用途，可以将其中的一部分作为业委会的办公用房。

　　2.居委会人员担任筹备组召集人，除召集人外，筹备组人数应为单数，每人享有一票表决权。

　　FW：是不是“召集人没有表决权”？

　　隋振江：召集人确实没有表决权。

　　3.FW：如果居委会不召集，业主可以自己召集吗？

　　隋振江：业主可以自己召集。

　　4.《指导规则》规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到当地街道或乡政府备案。

　　FW：这种备案是告诉就行呢，还是必须审批同意才行？

　　隋振江：这个备案是告知性的，告诉就行。

　　5.FW：在以前的实际操作中，一些基层工作人员有拒绝备案的情况，今后再有拒绝备案怎么办？

　　隋振江：之前很多街道没有参与到业委会的成立过程中，所以在不了解的情况下，容易发生拒绝备案的情况。

　　新实施的《指导规则》中，居委会将作为召集人参与其中，街道将对业委会的成立运作进行指导监督，所以备案应该没有问题。

　　6.《指导规则》中规定，业委会违反法律、法规的，街道办事处可以撤销业主大会决定。

　　FW：这条虽然符合《物业管理条例》，但似乎与《物权法》规定的“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”不太相符。

　　隋振江：我们更希望业主自己能够纠正业主大会和业委会所作出的违反法律、法规的决定，或通过法律途径维护自己的权益。

　　街道撤销业主大会决定的做法，是在极端情况下的一种行政援助，政府部门在作出撤销决定时会极其谨慎。

　　律师解读

　　《指导规则》可选择适用

　　“这份规则的法律效力并不很高。”一位律师表示，现在有《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》法律法规，由市建委、市社会办、市民政局、市规划委等部门制订的《指导规则》，是可以选择适用的。“也就是您看哪条好用您就用，不好用您就别管它！”这位律师用通俗的话解释说。

　　北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师表示，按照《物权法》的规定，业主可以成立业主大会、选举业主委员会，但这只是社区管理的一种选择。业主对于社区的管理还包括直接由业主共同决定，不成立业主大会，直接选举业主委员会等形式。

　　孟宪生说，在《物权法》的指引下，业主可选择的机会有很多，如果业主选择了召开业主大会这种方式，《指导规则》只是一个指导，小区的管理关键取决于业主的参与程度和业主代表的组织能力。