“特价”名目繁多 开发商意在促销

目前市面上特价房可分为大户型、瑕疵型及纯降价型等，折扣15%-30%不等

“想实现快速销售就多推特价房。”这是诸多开发商对记者所说的。

目前，特价房已经成为北京楼市最为热销的产品。虽然多个项目在“金九银十”的传统销售旺季推出新产品，但在市场中最能够吸引购房者眼球的则还是名目繁多的特价房。原本并非主流的特价房竟然成为购房者争相购买的产品，着实让那些整装入市的新楼盘有些不知所措。

目前，北京楼市中以特价房名义出现的楼盘层出不穷。本报记者统计的数据显示，目前市场以特价房名义出现的楼盘大致有近60多个，其中不乏万科、金地、合生创展、远洋地产等品牌开发商旗下的楼盘。

按照开发商们对特价房的说法，“特价房”就是开发商在一定时间内，推出的特定价格、特定产品类型的房源。

北京华侨城营销中心总监宋翔华介绍，此前，北京市场很少有特价房这种产品出现，开发商推出的打折降价销售的房源一般是以尾房的形式出现，而且这类产品的数量并不多。目前在市场上流行的特价房产品可谓包罗万象，既有尾房性质的特价房，也有楼层、朝向及户型等方面有瑕疵的特价房，还有以大户型面目出现的特价房。

当然这其中最能吸引购房者的就是其所谓的特定价格。一般特价房的特定价格都要比其原先价格有较大幅度的下降。目前市面上特价房的价格一般是下浮15%—20%。

本报记者在调查中还发现，特价房的大面积出现，锋头甚至盖过了一些高品质住宅。从目前购房者认购的程度来看，打折幅度较大的特价房都会出现抢购的局面，比如上周末的远洋山水。

　类型1 尾房型

10个项目清盘 单价约15000元

此前，北京楼市集中打折销售的多数为尾房。今年，尾房也被冠以特价房的名义出现。产品差别不大，只不过是称呼略有不同而已。目前，以特价房名义出现的尾房不是很多。据不完全统计，目前有近10个以特价房名义出现的尾房项目在售，其售价集中15000元/平米左右。

“其实市场上在售的尾房数量应该比目前公开的数量多。”北京华侨城营销中心总监宋翔华认为，尾房型的特价房相对来说，比单一类型的特价房种类丰富，因此此类产品的价格也各不相同。

不过，尾房型的特价房房源不是很多，每个项目一般只有10套左右，但也有个别项目的尾房是该项目一期剩余数量不多的楼座，比如东亚三环中心就推出以楼座为单位的尾房。

记者发现，属于清盘性销售的尾房特价房，折扣幅度一般都比较大。包括合生橄榄季、顺驰蓝调等尾房的折扣都在7.5折左右，个别甚至低至7折。不过记者也发现，个别尾房房源也有朝向不好等带瑕疵的房子，不过比较少，因此近期出现的尾房性特价房一般销售量不错。

■ 购房提醒

对比周边楼盘 判断升值空间

●宋翔华（北京华侨城营销中心总监）：

购买尾房性质的特价房更多是应该关注产品，而不是关注价格。购房者通过实地调查，能够获得开发商没有透露出来的信息，如参与打折房源所处位置，是否靠近马路，房型设计是否存在缺陷等等。可向附近中介了解楼盘此前价格及近期价格变化情况，与周边同品质楼盘价格对比等等，综合比较打折信息，防止明折暗升。

如果是期房性质的尾房，要好好研究该房子所在的具体楼盘中的位置，有部分尾房可能出现遮挡或靠近马路比较吵闹等情况。如果是现房的尾房，就一定到现场去看，对项目进行全面的考察，这样就会避免出现因追求低价而失去良好的居住环境的可能。

此外，多数尾房性特价房为项目最后一期，购买时可以通过对其先期或周边项目进行对比。从与区域内相似产品的比较中判断出所购房屋日后升值空间，如果目前所购打折楼盘价格低于同区域其他楼盘价格，则风险要低很多。

　类型2 大户型

房大价高难卖 逼上“特价席”

对于购房者来说，户型大意味着总价高，在市场普遍遇冷的当下，在一些项目中，大户型的房子相对于小户型来说更不好卖，于是，开发商选择把他们摆上了“特价席”。记者近日对市场上20个特价房项目调查发现，其中有3个项目都推出了大户型特价房，包括金都杭城、万科四季花城、北京香颂等。总体来看，大户型特价房所占的比重不大，而且大多数不属于该项目的主力户型。

比如，百子湾板块的金都杭城，目前在售的特价房均为130平米左右的三居，价格为16500元-17800元/平米，而目前同时在售的87平米、89平米二居，均价则为19000元/平米左右。9月17日上午，记者在售楼处了解到，两套底层的特价房还根据不同户型配送不同面积的地下室。项目销售人员说，此次推出特价房，主要是为了庆祝公司成立15周年，一共推出了20多套，现在仅剩3套。

位于顺义的万科四季花城，目前有4套特价房在售，均为118平米的三居，起价6900元/平米，比目前该项目的在售均价7500元/平米要便宜一些。销售人员表示，项目的主力户型为67-95平米，推出“特价”的惟一原因是面积偏大。

而位于望京的北京香颂，目前其特价房的面积达到190平米和240平米，为70年产权的商住两用公寓，起价12000元/平米，而其商住两用公寓的在售均价为17000元/平米。由于面积过大，尽管有的特价房源在单价上优惠了5000元，但是一套特价房买下来也需要近300万元。

■ 购房提醒

考虑大户型设计是否合理

●王荣香（北京雄志律师事务所律师）：在目前市场不景气的情况下，买总价高的大户型千万不能冲动，要充分考虑自己的实际购买能力及支付能力。另外，同开发商签合同或者交定金时，一定要写明无条件退房或退定金，避免因自己一时冲动而无路可退。

●康芃（北京中原地产高级分析师）：购买大户型特价房时还应仔细察看该户型设计是否合理，客厅是否超大，房间的利用率如何，卫生间和厨房的安排是否不方便使用等。

类型3 瑕疵型

顶层管道层房源多

瑕疵型特价房过去是楼市特价房的主流，尤其以顶层、一层、管道层等单元为主，开发商将其推入尾盘市场，或者交由代理公司销售，不会以此作为宣传的手段。但是近期推出的有瑕疵的特价房数量明显增多，多个楼盘都有一二十套房源，最多的达到百套。就价格范围言，一般在8折左右。开发商降低价格门槛和促销的意图要比楼市正常时期明显很多。

有些房子折扣虽然比较大，但产品的硬伤还是非常突出的。据悉，天鹅湾推出的几套特价房，特价的原因是窗户受到遮挡。

一位推出瑕疵型特价房的开发商告诉记者，开发商对有瑕疵的房子的销售价格预期本来就不高，如果拿出好房子打特价销售确实有些舍不得，而推出带瑕疵的特价房，一方面可以借助特价将这些本来是最难销售的房子提前销售出去，另一方面也可以看看购房者对房价的心理预期。“最初推出瑕疵型特价房，因为价格低，购房者会购买，现在此类特价房的销售就很差。”该开发商告诉记者。

■ 购房提醒

要仔细验明“先天不足”房源

●罗园（北京欣原业地产机构总经理）：有硬伤的尾房房源，即使是在房价快速上涨阶段，售价也比一般定价低。购房者不要被较高折扣蒙骗。

●高姗（亚豪机构副总经理）：对楼层、朝向、户型等方面“先天不足”的特价房，购房人应综合衡量、慎重选择。在选房过程中，要多挑、多看，与周边项目认真比较，充分了解其产权归属，在验房时还应仔细检查住宅设备、设施，降低购房风险。

类型4 纯降价型

“整栋楼都是特价房”

除了尾房型、大户型、瑕疵型的特价房外，目前市场上还有一种就是纯降价型特价房。这类特价房的特点是，楼层、户型、朝向都没有什么问题，不少还是项目的主力户型，数量往往比较多，或是推完一批又有一批。记者在采访中发现，有的项目甚至整栋楼都是特价房。在记者调查的20个项目中，纯降价型的特价房有4个，降价幅度不等，折扣一般为8折至9折。

“我们现在整栋楼都是特价，一共100多套”，位于立水桥南的公园2008的销售人员说，目前该项目一居室特价12000元/平米，两居特价10500元/平米，而今年4月份的开盘价是14000元/平米，“产品是完全一样的，是因为中秋和国庆而进行促销”。

位于公益西桥的城南大道目前也有约10套左右特价房在售，户型为40-120平米的一至三居，12000元/平米，这个价格比该项目在售均价低了2000元/平米。销售人员说，这些特价房户型很全，没有任何问题。

位于东直门的东阙都也推出了特价房。“特价房60至80平米的都有，户型和朝向都不错的”，销售人员说，原价每平米41000元的房子，特价以后差不多是37000元。

此外，记者还发现，有的项目销售人员甚至表示只要购房者看中了户型，他们可以向领导申请是否能享受特价折扣。

■ 购房提醒

重点关注产权和质量

●康芃（北京中原地产高级分析师）：购买这类纯降价型特价房时，购房人应对房产多方考量房子的情况。可以重点注意一下房子的产权情况。有的时候同一个项目的不同产品，产权也是不同的。如果没有多方了解，买到了产权为商用或工业的房产，将来的生活费用会增加很多。

●王荣香（北京雄志律师事务所律师）：在购买纯降价型特价房时要看好开发商以及手续是否齐全，最好查一下开发商的资质，避免开发商把一些质量差的楼房拿出来以降价为诱饵使消费者上当。

■ 市场反馈

正常产品“特价”

说明性价比提高 ●李文杰（中原地产总经理）：在价格相对较低的楼盘中，出现客户热情较高的特例，说明了市场还是对房价有着自己的判断。

目前投资型的置业者已经大大减少，但对于一些局部性价比有优势的区域，成熟的客户会有理智的判断，其投资心态也是可以理解的。但目前真正投资的比例会相当低，即使是投资型的产品，兼顾自住的心态也会比较明显。

九成楼盘促销 销量仍下挫

●高姗（亚豪机构副总经理）：

目前北京在售项目中有近9成均采用了打折、赠礼等方式促销。开发商目的在于促进销售，加快资金回笼。

这一轮特价房的促销源于市场环境的变化和市场高峰期仅给予滞销尾房一定幅度的促销手段截然不同。然而，从市场反馈来看，大幅度的打折优惠措施反而加剧了购房人对未来市场走向的悲观预期，坚定了持币待购的心态，以致楼市销量仍在下挫。

■ 记者观察

特价房是开发商 定价的理性回归

原来市场销售火热的时候，开发商在定价时候虽然参考了一定的楼层、朝向等指标，但在价格制定方面，更多是“拍脑袋”来决定，房子的质价之间并没有形成良好的对应关系。

现在特价房出现了，应该是开发商制定价格的理性回归。商品住宅本就应该具有商品房所有的特征，其他普通商品多数会根据产品的瑕疵程度打折销售，房子也同理。虽然在选购特价房时需要进行甄别，但市场上还是需要这类产品的。（采写/记者 张学冬 张家齐 杨娟娟 李宛霖 实习生 王云萍）