今年上半年楼市交易持续冷清，到八月已降至近三年来最低点，9月至10月将成为开发商今年最后一搏的时机。本报统计，确定将于九十月份推出产品的项目已超过30个，其中近一半为今年首次露面的纯新盘。

　　据本报记者不完全统计，确定将在九十月份推出新住宅的京城房地产项目，总数超过了30个，这将形成今年以来又一个较为集中的市场供应高潮，此前的一次供应高潮发生在奥运会开幕前的六七月份，为规避奥运会对销售可能带来的影响，部分项目提前入市。

　　近半数为首次面市的纯新盘

　　此次将迎来新产品推出的30多个项目中，约半数为今年来首次面市的纯新盘。14个纯新盘中，既包括首次推广的悦溪、龙湖·唐宁one等项目，也包括奥东18、远雄大观等多次推迟开盘的“老新盘”。悦溪项目销售总监张昊坦言，受奥运影响，部分将于九十月份入市的纯新盘将面临推广时间过短，客户积累不足的问题。

　　在即将新放量的30多个项目中，中高端项目占了绝大多数，除了保利·西山林语、阳光波尔多等几个别墅项目外，包括公园星期八、国奥村、西府·颐园等14个新老项目都采用精装修产品入市，占项目总数的近半。而在供应量方面，众多项目也一改过去少量多批次入市风格，直接集中推出，这反映出开发商急于销售的迫切心态。据金泉国际大酒店销售人员介绍，该项目为高端酒店式公寓类产品，一次性开盘就将推出近400套房，类似大推房源的项目占到近三成。

　　定价成为开发商面临的难题

　　在市场观望气氛和开发商急于销售的双重影响下，定价成了摆在众多销售负责人面前的一道难题。据本报记者统计，将开盘的14个纯新项目中，只有西府·颐园和香溪度预计价格低于20000元/平米，其余公布预计价格的8个项目都在此价格水平之上。其中龙湖地产开发的唐宁one预计售价高达40000元/平米，开发商方面表示，项目将做成京城顶级的住宅产品。

　　老盘后期的价格则有涨有跌，包括保利·西山林语别墅在内的部分高端项目，在市场接受程度较好的基础上，后期入市价格略有上调，保利·西山林语未来将推出的别墅均价21000元/平米，相对此前项目开盘时的价格水平，上涨了1000元/平米。但更多将入市的中端项目选择的是维持原价格水平并适度优惠。

　　入市新老项目虽然价格水平普遍较高，但相比周边价格水平，新入市的项目普遍采取的是低价入市策略。美利山销售负责人表示，未来将推40-70平米之间小户型LOFT产品，价格在13000元/平米，而目前该项目所在区域的住宅销售价格明显高于这一水平。

　　超过半数项目尚未明确推盘价格，在当前的市场环境中，确定一个既能保持利润，又能拉动销售的价格水平成为将入市开发商面临的难题。

　　■ 数据分析

　　两月内入市项目可能超50个

　　记者统计中原地产等多家代理行及各家房地产公司的数据发现，京城原计划在今年入市的新老项目数量在140个左右，其中纯新盘为80个左右，相比去年100个纯新盘少了20个左右。

　　而根据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，今年1-8月获得预售许可的房地产项目，除去商业、公建、地下车库、工业园区等类型外，住宅项目数量已经超过120个（同一住宅项目分批申请预售许可证也计算在内），其中纯新盘项目数量不到50个，同比去年降幅明显。

　　而在奥运结束后的九十月份内，预计将入市的项目就超过了30个，如果按照此前分批申请预售许可的习惯，入市住宅项目量可能超过50个，两月内集中入市住宅项目量，就接近今年1-8月的半数，而其中纯新盘入市量也超过1-8月总量的四分之一，开发商强推盘最后一搏的心态展露无遗。

　　上半年持续低迷的市场销售状态，使得开发商反复推迟原有开盘计划，而年终将至，再不开盘销售，今年的业绩就难以保证，资金、市场的压力迫使开发商选择集中精力在年底前的“金九银十”大肆推盘。

　　■ 开发商心态

　　多数做好了继续妥协的准备

　　像约好了一样，奥运后北京多个楼盘吹响了推货的“号角”，赶在传统意义上的“金九银十”入市。不少开发商表示，选择这个时机集中推盘，是为了以大供应量来刺激购房者的刚性需求。

　　奥运是观望的时间节点

　　“奥运之前很多购房者都在等，想看奥运后房价会不会降”，不少开发商都表示了相同的一个意见，认为北京房价若在奥运后能挺住，那么购房者的观望坚冰就有可能开始融化。

　　金地格林小镇6预计在9月初推出新的B2楼，金地集团营销部经理李璞认为，奥运结束之后，单双号限行，注意力转移等负面因素都消除了，是一个推盘的好时机。而之前很长一段时间购房者迟迟不出手买房，刚性需求也积累到了相当的程度，奥运结束之后，一些购房者看到房价未像其想像的那样大跌，很有可能就会改变观望。

　　融科·香雪兰溪也将在10月份开盘。“北京的购房者中，外地人占了相当大的比重，奥运会全世界面前展示了北京，应该说北京楼市的需求会进一步增大”，融科置地执行总裁郑志刚说。

　　“信心比担心多一点”

　　“不是不担心，但是现在信心要比担心多一点”，郑志刚说，今年前8个月楼市整体大势确实不太好，原因是多方面的，既有政策方面的因素，也有市场方面的因素，在这种情况下，现在很多网友都对北京楼市不看好，但是融科有信心，这种信心主要来源于对中国经济未来的看好。

　　郑志刚说，种种迹象看来，中国经济在奥运后不会下滑，房地产也没有理由一直坏下去。同时，北京的刚性需求是客观存在的，经历了大半年的观望后，年末有不少需求应该会释放出来。

　　李璞表示，金地旗下的金地格林小镇6和金地名京，都对九十月份的销售充满信心，认为今年的后四个月交易会慢慢活跃起来。

　　事实上，开发商也做好了继续妥协甚至加大妥协的准备，不少开发商都表示，在接下来的几个月，不排除继续推出特价房或其他优惠形式的可能。

　　■ 购房者说

　　不在乎多等几个月

　　“我从2007年等到现在已经一年了，始终觉得房价涨势太高会回落，现在全国都有降价的趋势了，我肯定不会选择在这个时候买房。”曾经在望京首开知语城项目排过号的卞先生，属于坚定的看跌派，目前奥运刚刚结束不久，房价并未出现大跌的趋势，虽然与卞先生观望的期待相去甚远，但他并没有太大感觉，“已经等了一年多了，不在乎再多等几个月。”说这话的时候他表情坚毅。

　　卞先生的观望心理，在目前京城购房者中很有代表性，经历过了2007年房价的暴涨，2008年上半年交易量下跌开发商相继降价后，越来越多的购房者相信房价不可能一直向上，总有价值回归的时候，于是选择继续观望。

　　准备迎接更多优惠

　　订过万年花城房的吕先生选择把房子退了，理由是觉得今年底开发商肯定会拿出更大的降价优惠，“现在各个媒体都在报道开发商资金链紧张，他们要回笼资金除了降价销售之外已经没有别的选择了。”吕先生对自己的判断很自信，而同样的判断也在影响着市场内更多的购房者。

　　在国家宏观调控促成全国房地产市场交易量大幅减少，市场一片萧瑟之际，外埠市场的购房者已经亲身体会到了房价大幅下调的狰狞，而北京很大部分购房者显然也对此寄予厚望。“我就是想在更合适的价位买房，算是一种抄底投资。”吕先生表露心迹。

　　该出手时就出手

　　与继续观望、争取更大优惠的其他购房者相比，杨女士是个异类，因为她不久前买了立水桥南的媒体村一套二居室做婚房。她并不认为自己的有悖于大众的选择是错的，她觉得未来市场即使有项目出现大的价格下调，那也是它本身值不了这个价，但好房的价格不会有太大变化。

　　因自身住房需求选择购房的购房者其实并不是个例，北京市房地产交易管理网上的数据也是证据，即使在奥运会正式开幕后的几天内，交易量下跌到了低谷，但仍然有购房者在出手购房。

　　■ 记者调查

　　今年楼市的整体销售惨淡，导致多数楼盘销售业绩急剧下降。记者调查统计的近30多个楼盘的数据显示，今年前8个月，有83%的楼盘没有完成年初制定的销售任务。仅三里屯SOHO、龙湾和院、美利山、华侨城等少数楼盘完成了既定的销售计划，多数楼盘完成的销售额为全年计划的30%—50%。

　　“多数楼盘都准备在9月和10月最后搏一把，如果销售好则有可能使销售业绩再提高一些，但完成年初制定的计划已经基本不可能。”东部某楼盘的一位销售总监告诉记者。

　　多家公司调低开、竣工面积

　　目前，多家上市地产公司在其公告中表示，受宏观调控影响以及房地产市场低迷，消费者观望气氛浓厚，房地产企业竞争加剧，部分企业竞相打折销售等原因，商品房销售面积和销售额都出现了下降，完成年初制定的销售任务则有一定的困难。万科和首创在其半年报中同时宣布，下半年将调低年内全国项目的开、竣工面积。其中，尤以首创置业减幅最为巨大，其年内新开工面积将直降六成，万科地产开竣工面积亦有不少于14%的降幅。此外，金地地产也表示下半年销售速度放缓， 完成预期目标有困难。

　　“开发商调低开、竣工面积就是无法完成年初制定的销售计划的表现。”北京欣原业地产机构总经理罗园这样分析指出。目前北京多数楼盘均面临这样的局面。

　　事实上，比较去年北京销售业绩较好的楼盘在今年前7个月的销售额，就能看出他们实际完成的数额。此前，本报根据北京房地产交易管理、易居中国跟踪数据及开发商自报数据整理出今年前7个月销售排序。去年销售前5名中，除了世茂奥临销售完毕外，其他项目的销售业绩均不是很理想，去年销售业绩最好的国奥村，全年销售金额达45亿元，今年前7个月的销售额仅有10.95亿，去年以40.5亿元排名销售第二的泛海国际居住区，今年前7个月的销售额仅为8.08亿元，去年销售额30.1亿元的星河湾，今年前7个月的销售额7.83亿元。

　　八成楼盘销售任务比预期少

　　同样在记者调查的30多个楼盘中，83%的楼盘表示，今年前8个月完成的销售任务比预期要少得多，除了今年部分纯新盘的销售业绩较好之外，其他多数楼盘均不理想。

　　即使是纯新盘，实际销售量也比预期有所下降。位于东四环的某楼盘有关负责人表示，今年前8个月的销售额仅完成全年计划的30%，计划在9月和10月强势推盘，期待取得好一些的销售业绩。另一个位于东部的楼盘也表示，前8个月完成了今年计划的50%左右，今后4个月竞争将更加激烈，供给量激增，市场应仍为调整格局，销售量能否增加则不好肯定。

　　此外，记者发现，部分楼盘针对今年整体销售大势惨淡的局面，已经调整了原来的销售计划，北京奥林匹克花园、金地名京等项目均做了调整，按照调整后的销售计划，这些项目销售额完成得还不错，其中上半年完成了调整后年销售计划的60%。但下半年的7月和8月销售还是比较惨淡，如果想完成剩下的销售计划，实际可以支配的时间只有4个月，他们重点推广的月份则集中在9月和10月。“搏一下还有希望，如果放弃了这两个月，今年就会以惨淡收尾。”东四环某开发商告诉记者。

　　虽然接受记者采访的开发商都表示无法透露其调整年度计划的比例，但从记者所了解的情况来看，多数开发商调整后的销售总额应该和2006年持平。

　　产品多变但价格制定保守

　　中体奥园、银谷美泉、美利山、龙湾和院及阳光上东等多个楼盘均有在九十月推盘的计划，他们对这两个月都抱有高销售的希望。多数楼盘认为，9月和10月是北京楼市传统的销售旺季，通过加快推盘数量、采取价格变化等策略来吸引更多的购房者。美利山更是明确表示，开盘前强推。

　　从接受调查的开发商表现来看，他们此轮大面积推盘还会在价格和产品上做文章。其中除了SOHO中国、美利山、华侨城等项目的销售价格有一定的提升外，其他多数楼盘的价格制定采取保守策略。“我们公司将在9月1日对旗下所有在售项目全面提价。从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，这次提价就是想抵消一部分建筑成本的上升。”SOHO中国董事长潘石屹这样解释提价的原因。

　　有业内分析人士认为，潘石屹之所以公开提高其销售价格，应该是目前公司已经基本完成销售任务。而其他项目则迫于销售压力，只能采取保守政策。9月中旬开盘的阳光上东表示，新推产品的价格是有些变化，比预期的市场价格低一些，开发商还准备进行开盘特价回馈老客户，抓住老客户资源。

　　此外，包括星河湾、华侨城、美利山及阳光上东等项目都在产品方面有变化，星河湾准备将其N3户型重新包装后推出，华侨城将推景观楼王，美利山则推出LOFT产品，这些项目都希望通过推新品获得购房者的认可。