2007年底“中天置业总裁涉嫌卷款逃跑”事件的余波至今仍未平息，“黑心中介”成了人们对中介公司的一贯评价。尽管如此，浩浩荡荡的“租房大军”和二手房的需求者们还是得和中介“打成一片”。到底中介公司提供的服务有哪些？费用该如何支付？在与中介公司合作时该注意些什么？本期“拍案说法”邀请北京市金拓律师事务所杨健律师，通过对真实案例进行法律分析，来解答以上问题。
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房屋买卖合同，如出现履行不能的，委托人亦可不付报酬
2007年6月8日李先生通过北京一房地产中介公司，与邓女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》，合同约定邓女士将位于北京市朝阳区望京西区24号楼XXX号房屋以79万元的价格出售给李先生，李先生向邓女士支付了定金20000元。这份由房地产中介公司促成的《房屋买卖合同》中，对李先生的付款方式是全部商业银行贷款支付，没有约定首付款，也未对交房时间及方式、房款给付时间进行约定。后来，邓女士不想出卖以上房屋。李先生把邓女士起诉到法院，要求判令双方签订的《北京市房屋买卖合同》有效，并判令邓女士继续履行合同；支付违约金114000元。邓女士在法院抗辩说，其与李先生签订的这份合同内容不全，特别是在给付房款上，李先生全部是商业银行贷款，合同又没有约定一分钱的首付款，这样的合同违反商业银行贷款规定，是不能贷款的，属于李先生履行不能，并且，李先生也没有履行支付房款义务，不同意继续履行合同。后来，法院采纳了邓女士的抗辩意见，认为双方所签订合同未对交房时间及方式、房款给付时间等具体内容进行明确约定，不具备可履行的条件，故李先生要求确认合同有效、继续履行合同及依据继续履行合同条款给付违约金的请求，缺乏事实及法律依据，法院无法支持，驳回其全部诉讼请求。
一、房地产中介公司提供的服务是居间服务，还是委托服务或经纪服务？
从本案房地产中介公司向赵先生提供服务的主要内容是提供购房咨询、房源信息、陪同看房、与售房人洽谈、促成交易、代收代转定金、购房款、代办产权过户等内容，实为一种房地产经纪活动。房地产经纪主要是为交易双方牵线搭桥，为买方找卖主，为卖方找买主，促成交易成功，并协助办理有关手续，从而收取佣金。按照《经纪人管理办法》对经纪人的规定，经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。因此，我国房地产经纪活动不仅仅是居间中介，还包括代理和行纪。按照《合同法》、《民法通则》等规定，代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。行纪是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的活动。居间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的活动。因此，从中介公司提供服务的主要目的是促成赵先生与售房人洽谈、促成交易，及签订二手房买卖合同出发，本案应为经纪合同中的一种居间合同。
二、 房地产居间，促成合同有效成立后才付费：
按照《合同法》第426条规定，经过居间人的居间行为，使委托人与第三人或者委托人之间的合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
● 房地产居间人促使委托人与第三人间的合同必须成立。如合同没有成立时，居间人不能请求委托人支付报酬。但居间合同的性质属于委托合同，委托人可以随时解除合同，有时就会出现居间人已经进行了居间行为，而委托人为了逃避支付报酬的义务，解除了与居间人之间的合同，然后再与居间人介绍的第三人订立合同。这种“过河拆桥”的行为属于明显违反诚实信用原则的行为，如果事后居间人知道了此情况，仍有权要求委托人向其支付报酬。
● 房地产居间人促成委托人与第三人间的合同必须是合法有效的。如果合同成立后被宣告无效或被撤销，居间人无权请求支付报酬。如果已经支付了报酬，给付居间人报酬的委托人有权请求房地产居间人返还该报酬。
● 居间人促成了合同成立，但委托人与居间人没有对报酬问题做出约定，或者约定不明确的，双方当事人可以对报酬问题进行补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照居间人付出的劳务合理确定。
● 报告居间，原则上由委托人向居间人支付报酬。
因此，具体到本案中的中介公司，如想获得居间报酬，也应促成赵先生与房主之间的存量房合同成立、有效。从赵先生陈述“中介公司至今也不安排其与房主见面商谈、签订二手房买卖合同事宜，主合同没有成立”等事实，证明中介公司没有促成赵先生与以上房主间的合同，中介公司是不能获得相应报酬的。
三、二手房买卖注意事项:
● 出售二手房的人是否已经取得了房产证；其中需要审查产权人是否与出卖人是同一个人；区分是成本房还是商品房，目前国家对成本房的再次上市出售有专门的政策规定；也要区分建筑面积与实际面积有没有差异。
● 出售二手房的人居民身份证、房产证等有效证件与购买人签订书面的二手房买卖合同；其中需要审查产权人是否存在共有产权人，其他产权人有没有同意出售的书面意见等有效证件，如是成本房的，是否取得了政府有关部门的审批手续。
● 买卖双方自签订书面买卖合同30日内亲自或委托代理人到房屋管理部门办理产权转移手续及交接手续。
