记者上周探营后告诉你，每平方米：五环一万三四环均价两万三环二环冲三万
随着提高首付政策的出台，以及征收物业税传闻的散播，北京楼市充满了“寒冬”将至的传闻。一直有购房愿望的小张，觉得时机差不多了便抽时间逛了四环上的几个楼盘，但实际情况让他颇感意外。与充斥媒体上的“寒气”不同，他去的几个热销楼盘似乎丝毫都没有受到新政的影响继续高唱销售凯歌。据记者的粗略估算发现，四环附近目前在售的楼盘均价已经逼近20000元/平方米。
四环均价逼近20000元
●东四环因朝阳公园板块领跑楼市
东四环恰好穿越京城热点的居住区朝阳公园板块，再加上邻近同为居住热点的CBD板块，可谓是“百楼争艳”。该区域近年来楼盘项目众多，常常你方唱罢我登场，就目前整个四环而言在售项目也是最多的，像天鹅湖、新华联丽景珊瑚湾这样的普通住宅项目都逼近2万。尽管均价在四环沿线上比较高，但众多的优势，却使得这些高价楼盘继续受到了众多消费者的热捧。
典型楼盘———泛海国际：众楼丛中很“鲜艳”
今年10月20日才开盘的泛海国际位于朝阳区朝阳公园东侧，紧邻东四环，用一位售楼小姐的话说就是和东四环“零距离”。尽管是伴着提高首付等诸多不利消息呱呱坠地的泛海国际却在一片喊冷声中继续着销售神话。
据售楼的黄小姐向记者介绍，从开盘至今短短十几天的时间里1400多套房屋已经卖出近2/3。记者在售楼处看到尽管已经是傍晚时分，来电咨询的客户依然是接连不断，大厅里也还有几个购房者和工作人员在聊。记者随机采访了一位购房者，该购房者表示自己主要是看上了泛海便利的交通以及社区的档次，尽管价格近30000元/平方米，但该购房者认为但凡是有意向到这里来买楼的，这个价位应该都承受得起，而她本人也选择一次性付完全款。
一位专家分析认为泛海的热销，在该区域比较具有代表性。首先朝阳公园板块以优美的环境和便利的交通著名，周围高档楼盘众多，一直是京城有名的富人区，区域集群的优势无形之中增加了泛海的砝码。在国家限制别墅项目的北京下，高档公寓正越来越走俏，泛海也是搭了这个便车。此外高档小区所必备的成熟的配套，泛海也很花心思，据售楼人员介绍，小区光公共区域就规划了130万平方米，甚至连超五星级的迪拜酒店也将入住小区。拥有众多优势的泛海国际能够热销也不奇怪了。
●南四环新盘稀缺不乏亮点
相比东四环的热闹，南四环就显得一直比较安静。由于北京市地域经济发展的不均衡，南四环区域也相比较冷清很多，项目一直以来就不多，目前在售的项目也只有世嘉博客、建邦华府等屈指可数的几个。在价位上，目前南四环在售项目明显要比其它环线要低，均价不到1万元。其中建邦华府由于更接近三环因而在价格上更高些接近2万，但这似乎也是南四环今后楼价的一个风向标。随着北京市整体的逐步协调发展，再加上自身拥有的一些优势，尽管南四环的楼盘不多，但也不乏热销的楼盘。
典型楼盘———未来城：老楼盘发“新芽”
位于丰台区樊羊路88号的未来城并不是一个新楼盘，由于政策的原因今年10月14日开盘销售剩下的100多套住宅。据负责该项目的一位副经理介绍，到目前为止，他们已经销售了50多套。由于前些天登了广告，这个周末打电话和看房的人都暴增，平均每天都有100多个电话咨询。据了解，在该项目的购房者中，一次置业和二次置业的人数相当，约1/3的购房者一次性付全款。对比之前的销售，该经理表示，新政也基本没有对此次楼盘的销售产生影响。
一位业内人士认为，未来城目前所售楼房面积均在100平米左右，均价在9500元/平方米，无论是房款总额还是单价在城区都算是性价比比较高的楼盘，即使和沿线其他地区的在售楼盘相比升值潜力也是比较大的。在交通地理方面，未来城也有很大的吸引力，记者亲身走了一次，从未来城门口到南四环步行只有约10分钟的路程。开发商表示，随着北京市区域差距的减小，这里的配套设施和交通状况肯定会进一步完善。由于是老楼盘的后继项目，小区的实际生活效果购房者可以很直观地感受到，现场的一位购房者就直言，看到这里已有居民真实的生活状态才不会被开发商忽悠。再加上南四环近一段时间也没有新盘，就形成未来城老树开花的现象。
●西四环配套齐全顺搭“奥运车”
与东四环的商务色彩遥相呼应的是西四环低调而不失品位的优雅。由于位于城区的西缘，邻近海淀西部的多山地带，各种公园绿化带众多，这里历来就是高档别墅，大户型等项目的天下。这些高档楼盘无形之中抬高了西四环楼盘的均价，水涨船高，西四环的楼盘均价也在向2万看齐。在大项目此起彼伏叫卖的同时，小户型的项目也开始崭露头角，为该地区的楼市增添了一道新的色彩。
典型楼盘———新兴年代：未见其“楼”，先闻其声
预计本月中旬即将开盘的新兴家园，位于海淀区太平路36号院，距离四环只有200米的距离。尽管还未开盘，售楼处也还在装修中，目前只接受电话咨询，但应接不暇的电话还是让售楼人员对楼盘的销售充满信心。“这个周末打电话咨询的人特别多，连吃饭的时间也没有。”售楼人员小李告诉记者。
和周边众多诸如万科紫金等大户型项目相比，新兴家园由于执行了国家的70/90政策因而居住面积以70/90为主，充实了中低消费群在该地区的居住市场。售楼人员向记者介绍了小区的优势，交通地理位置的优越自不待言，小区可以和高档楼盘媲美的高绿化率，也吸引了很多购房者。周边的配套设施也比较完善，小区距附近的沃尔玛和公主坟商圈都比较近，邻近三零二医院等医疗机构的便利也是购房者考虑的因素。一位已退休的购房者在电话里就详细询问了距离这些著名医院的具体距离。
业内人士认为，海淀区的教育资源的优势为新兴小区增色不少，有不少购房者选择在海淀居住的一个重要因素就是未来孩子的教育。邻近的五棵松由于有奥运场馆是时下正热的奥运板块的一部分，也算搭了奥运的顺风车。尽管售楼人员向记者透露的起价在15000左右，但一位机构人士认为，新兴家园的热销只是一个开盘时间的问题。
●北四环普遍向20000元均价看齐
在京城热点居住区中关村板块和亚奥板块的夹击下，再加上沿线高校云集，所开发和利用的空间有限，因而大手笔的楼盘并不多见，使得北四环的楼市有点“波澜不惊”的味道。凭借这里知识资本的优势，近来几个小户型项目，尽管普遍向2万看齐，但均取得了不错的销售业绩。这似乎依然证明着该地区高涨的人气，以及独具的区位优势。
典型楼盘———中湾国际：登场硅谷核心
当记者到中湾国际的售楼处采访时，和先前的几个楼盘热闹忙碌的情形相比显得冷清了不少。“我们的楼只剩下两套了，马上就卖完了。”售楼人员对记者淡淡地说。中湾国际位于海淀区苏州街12号，在今年6月30日开盘，据悉在开盘之前，排号的人数已经在2000以上了。据售楼人员介绍大部分的房屋都是在10月份以前销售的。无论是频繁的加息还是提高首付的新政几乎都没有对楼盘的销售产生影响。
中关村由于其特殊的功能定位，知识密集、技术密集、人才密集成为中关村的显著特色。中关村广场作为中国硅谷的核心区域，拥有亚洲最大的空中花园、北京最大的地下商城———中关村购物广场。施工中的地铁10号线和4号线也在此交汇。随着中关村及周边地区重点项目的完工和配套设施的完善，近年来中关村地产不断升温，已经成为京城房地产的热点区域。中关村公馆、中湾国际这样的小户型项目正是在这样的背景下“粉墨登场”的。
专业人士认为，中湾国际处于中关村核心地段，可以完全享受周边完善的配套设施和商务环境。记者实地观察到，中湾国际距中关村购物广场只有5分钟左右的路程，附近高档写字楼林立。新浪、百度、爱国者等国内一流的IT企业均云集在此。楼盘的工作人员表示，该项目也是瞄准了附近众多单身白领及商务人士对小户型公寓的需求。
物以稀为贵，中关村核心商务区可开发的项目已经“粒粒可数”，绝版的位置，70年产权房，可以落户口等众多优势均使得中湾国际在2万左右的高价路线上依然不愁销路。该地区教育资源的优势更明显，一位购房者向记者表示，孩子不但可以进附近好的小中学，甚至连上大学都可以在附近完成，而且接受的都是京城乃至国内最一流的教育。专家分析，中关村的小户型项目一向都非常抢手，虽然项目的单价高，但总价低也降低了购买门槛，再加上中关村的综合配套设施正在逐步完善，无论是投资还是自住，都有不错的性价比，这也是这些项目热销的重要原因。文/夏君伟表格提供/中原房产
随着北京城市建设的不断发展以及房价的持续走高，五环沿线楼市依靠不断改善的交通以及相对较低的房价吸引了大量买房人，对于需求迥异的买房人来说，最关注的问题是，五环楼市当下的平均价位是多少？五环的新热点区域集中在哪儿呢？在实地探察下，五环沿线楼市脉络逐渐清晰。
统计数据显示，五环沿线附近在售项目约40个，近一个月以来新盘供应量极少，仅媒体村公寓和万达大湖公馆为纯新盘供应，余下为老项目后期，近一个月以来新增住宅供应量约为30.18万平方米。
五环区域大盘强力支撑均价升至13000元/平方米
●大户型项目做主打同类项目区域扎堆
从户型面积看，现供应量中大户型项目占供应量70%左右，主要集中于香山一线，以及奥运板块、望京板块和东部板块。超小户型占10%，主要集中在南部五环沿线。从物业类型看，五环沿线在售项目中别墅有6个，全部位于海淀区的西北五环沿线；公寓9个，主要分布在北五环中部至东部；普通住宅25个。而不论普通住宅或公寓，售价在万元以下项目只有6个，在8300-9500元区间内，其中大兴区5个，丰台区1个，20000元/平方米以上项目多集中在奥运村附近。
●新增供应量不大楼市涨幅明显
总体来说，东五环沿线近期新增供应量不大，但价格均维持在12000元/平方米以上，其中“星河湾”按使用面积出售为34000元/平方米，所处的朝青板块内产品多为高档公寓，近一个月新增供应量4万平方米左右。五环路沿线主要供应量集中在北部区域，如望京区域，目前在售项目均价在15000-18500元/平方米之间。
值得一提的是，随着10月7日地铁5号线开通，对于沿线项目的价格升值带来了利好，以“旭辉奥都”项目为例，单价则由8月的9000元/平方米涨至10月份的11000元/平方米，涨幅达19%。而距5号线不远的公园2008项目一个月之内的涨幅也接近1000元/平方米。而受奥运会即将在明年开幕，奥运场馆建设的影响，奥运村区域均价则飙升至25000元/平方米左右。同样位于北部区域的上清板块价格稍逊，位于清河附近的“颐清家园”及“THEHOUSE国际花园”属于尾房销售阶段，价格在15000元/平方米左右，紧邻五环的“强佑清河新城”则准备在年底或者2008年年初推出新盘、供应市场。
西北部五环由于邻近香山，具有优越的自然条件，为别墅的集中供应区，在售项目单价均在20000元/平方米以上，售价最高的“香山清琴”达到55000元/平方米。这一区域所有别墅总价最低600万/套，多数集中在千万以上的高档别墅。而西南五环在售楼盘均为小户型，价格区间为8300-12000元/平方米，多集中于大兴区，10月份大兴区在五环沿线的新增住宅供应量为4.14万平方米左右。
●五环周边均价13000元/平方米交通与市政规划提升楼市“含金量”
2003年开通的五环线，与二环至四环一起，构成了京城放射性的交通网络，同时也带动了五环沿线区域的快速发展；由于五环线与市区相距较远，因此住宅社区的兴起，关键因素是交通，即区域是否有直通市区的交通主干道；比如京通快速路激活了东部的定福庄；地铁一号线带动了西部的鲁谷；其次是四环至五环之间的区域对五环沿线的带动作用；北部中关村、亚运村、望京这三大连成一体的成熟区域，使北五环呈现出热点多样化的特点，比如清河、立水桥、上地、酒仙桥等，都是新兴的热点区域。
最后，五环沿线部分区域因规划及其独特优势，也成为热点：如亦庄被规划为经济技术开发区，因此成为东南五环的热点；西部风景宜人的香山别墅群，随着五环的开通，进一步拉近了与市区的距离。
如今的五环路，周边均价已上升至13000元/平方米左右。南部价格稍低，东部商业繁荣宜居，北部投资升值潜力巨大，西部上风上水为第二居所适宜之地。
●东五环CBD东扩为楼市增值定福庄及管庄加速发展
东五环沿线热点区域以定福庄、管庄为首，这两个区域是东部次中心区域，连接着CBD和通州；近几年来，CBD以及通州的房产市场发展速度要快于定福庄、管庄；CBD周边的团结湖、红庙、大望路以及通州都已发展成为大型的较为成熟的居住社区；而定福庄、管庄还有待发展。目前区域内仍有一定数量的新房，不过价格都相对较高，普遍在万元以上，比如远洋一方12000元/平米，华美·橡树岭14000元/平米；另外，东五环外作为限价房供应的主力区域，备受瞩目的常营乡限价地，规划面积达到101万平米，累计可供应11000套限价房；常营经济适用房项目，也将提供7000套左右。二手房方面，目前管庄、定福庄区域存量房以二手商品房为主；房价在9000元/平米左右，其中二手商品房为9000-10000元/平米，品质较高的华龙美树，均价可以达到13000元/平米；已购公房则在8000-9000元/平米左右。由于定福庄、管庄区域本身存量房较为充足，加上大体量限价房的注入，因此，区域各项配套有望加快成熟步伐；普通消费者可以重点关注这两个区域。
●西五环受限老居住区新盘稀少价位较低
西五环外的苹果园、杨庄、古城、金顶街等区域，均是依靠地铁一号线发展起来的，这些区域居住着许多原首钢员工及家属，特别是金顶街过去主要是首钢的居住区，因此这些区域房产以二手房为主，而且主要为已购公房；数据显示，10月份古城、杨庄、金顶街区域公房价格在9000-9500元/平米，年代较新的商品房在10000-11000元/平米。这些区域的新房非常稀少，目前周边在售的新房仅有雍景四季、茂华·璟都会、古城家园。普通消费者可以关注金顶街限价房，售价仅为6250元/平米，规划面积42.72万平米，能提供4000套限价房，不过套数非常有限，消费者置业时可以选择存量相对充足的二手房。
●南五环亦庄区位优势显著二手房供应充足
东南五环的亦庄区域，是北京市唯一的经济技术开发区，囊括了物流、居住和绿化空间隔离地区，控制范围达到200平方公里，亦庄的规划定位为“高端产业服务基地，国际宜业宜居新城”，为区域住宅开发及投资奠定了良好的基础。目前亦庄区域房产经过近几年的发展，新房项目已基本消化，目前在售的新房项目不过十余个，其中在亦庄核心区内的国融国际、荣京丽都等，均价已达到9500元/平米，迫近万元大关。二手房方面，据“链家地产”统计资料分析，亦庄区域由于不同品质的商品房以及别墅众多，成交价区间在6000-10000元/平米，10月二手房均价在8500元/平米左右；区域二手商品房存量充足，其中80%以上的二手房都是建筑年代在5年以内的次新房。另外，面积在90平米以上的大中户型房产占比达到六成左右，区域的房产存量基本偏向于大中户型。业内人士指出，亦庄区域北依东南五环路，东靠京津塘高速公路，交通便利，随着高科技产业的持续发展，亦庄区域潜力仍不可小视。
●北五环立水桥双线汇合打造奥北商业中心区
10月7日地铁5号线通车后，立水桥区域形成了5号线与13号线双线汇合之势，借助交通改造的升级，打造奥北中心区的进程又迈进一步；伴随着交通及商业的发展，住宅产业上涨空间将逐步放开。区域内新房项目已经不多，而且价格较高，旭辉·奥都为10800元/平米，公园2008更是达到15800元/平米。区域二手房存量主要以二手商品房为主，10月均价在9000元/平米左右。其中区域典型的项目有明天第一城、顶秀青溪、佳运园、嘉诚花园、名佳花园、清水园等；其中明年第一城、顶秀青溪建筑年代较新，为2006年，其余项目多为2000年左右。区域购房群体主要是在亚运村、中关村工作的工薪族；随着区域商业的发展，外地商户不断进驻，这将成为区域购房的一股力量。虽然立水桥区域还面临着住宅尚未规模化、商业有所欠缺的现状，但是5号线及13号线的双线汇合，不仅仅是给立水桥区域带来了更便捷的交通，更重要的是，借助交通改造，立水桥成为奥北中心区已经呼之欲出；因此，无论是自住还是投资，立水桥区域均有可为。
●沿线热点楼盘
●远洋一方
物业类别:普通住宅
建筑类别:花园洋房、景观公寓
装修状况:毛坯
物业地址:朝阳区城铁八通线双桥站和管庄站之间南侧京通快速路会村出口南800米
均价:12000元/平方米
●雍景四季
物业类别:普通住宅
建筑类别:板塔结合
装修状况:毛坯
物业地址:石景山区西五环外田村路
均价:预计均价9000元/平方米
●万达·大湖公馆
物业类别:公寓
建筑类别:高层板楼
装修状况:精装修
物业地址:朝阳区奥运村(东侧距安立路1000米,南距北五环路1500米)
均价:21000元/平方米
●亦庄北岸
物业类别:普通住宅
建筑类别:板楼
装修状况:毛坯
物业地址:大兴区旧宫镇旧头路路南
均价:二期预计均价过万
