小公司求“自保” 大公司忙“瘦身”———
●特别提示●
今年房产投资抓住价值主线
在过去的三年中，可以说是投资房产的黄金时间。只要买入并持有就可轻松获取高额回报。但是进入2008年，市场分歧逐渐加大，观望气氛日益浓厚。要想继续在房地产投资中取得丰厚的回报则需要具备一双沙里淘金的慧眼。对于中小投资者而言如何在房地产市场里掘金，投资思路要与“市”俱进。继续延用过去的方法投资房产恐怕要成刻舟求剑了。
●今年住宅投资一看区域二看租金回报率
防止住房价格过快上涨依然是今年国家宏观调控的重点。在这样的情况下，今年还能投资住宅吗？投资什么样的住宅获得更大的收益？这些恐怕是住宅投资者最关心的问题了。
“链家地产”副总经理金育松认为，投资有风险，但风险大并不表明没有投资机会；伺机出击才是明智之举；如果前两年房价涨幅快，可以做“价格”投资，那么当市场进入调整期以后，投资者就应该因时制宜，做好“价值投资”。首先，选“蓝筹股”、“潜力股”，投资眼光放长远。从抗跌性以及发展空间这两个角度，建议尽量选择抗跌性强的热点区域以及具有良好规划的新兴区域；比如中关村、CBD等热点区域，自身具有不可复制的地段优势，供需比例处于失衡状态，部分客户观望也颠覆不了供求关系，相对而言，这些区域的抗跌性是比较强的，属于房产“蓝筹股”。另外，选择新兴区域则要特别注重区域的规划；去年颁布的十一个新城规划中，未来五年将重点发展通州、顺义、亦庄三大新城，购房者不妨通过规划来圈定自己的购房区域，在这些新兴区域即将新建的轨道交通、重点学校、大型商业旁抢先置业；在不确定其他区域走势的情况下，选择“潜力股”。
中国城市发展研究院副院长章惠生先生认为，轨道、公园等稀缺资源是房地产价格的“点金棒”，地铁规划最直接的受益者就是房地产。从去年几个已经售罄并且入住的楼盘调查可以看出，位于奥北立水桥的东亚奥北中心，2006年9月开盘均价是5800元每平方米，而目前的二手房均价已上升到11000元，房价增幅达100%。已经入住的明天第一城零居室租金每月已上涨到1500元，而立水桥区域以前两居室的租金每月才1200元。这主要是地铁5号线开通带来的物业升值和租金上涨。随着地铁8号线的建成开通以及16号线的明确规划，回龙观将成为三轨交汇的黄金枢纽。东亚新华经营管理中心副总监方强介绍说：“投资者有明显跟随轨道进行投资的趋势，有近50%的投资客户，山西、内蒙、浙江等地的投资客在购买了立水桥奥北中心后，纷纷把投资目光转向了回龙观区域的上北中心。”
其次，敏感时期投资需要回归理性，更多关注租金回报率。近两年来，由于房价的快速上涨，投资者往往不需要具备投资房产的专业知识，只需要在购入房产后，坐等升值赚取房价大涨带来的丰厚利润；部分投资者难免形成了浮躁的心理，认为未来房价如果不能大幅上涨，就不值得投资房产；其实房产投资本身是保值增值的投资行为，在宏观调控持续深入的情况下，未来房价涨幅肯定将趋于平稳；房价回归理性也需要投资者回归理性，从而更多地关注租金回报率。目前，有大量的房产出租回报率低于五年期定期存款利率，与其投资这样的房产不如将钱存银行更保险。对于理性的投资者来说，今年投资房产一定要更多关注租金回报率。
总的来看，只要把握好区域和租金回报率这两项硬指标，即使市场出现较大波动，也可以使投资的房产具有很强的抗风险能力。
●今年投资商铺一找准成熟区域二找地铁沿线
住宅投资受宏观调控影响很大，因此许多投资者纷纷把目光投向了商铺。“链家地产”市场研发中心认为，首先投资商铺要关注“准成熟区”；由于北京市城区经过数十年的发展，商业形态已经基本固定，繁荣商圈的商铺投资回报高而且稳定，可是对于新投资者而言，问题是成熟商圈商铺房源很少，即使有，价格也很高；那么此时投资者不妨关注“准成熟区”，即区域发展潜力大，但目前还没有达到城区的繁荣程度；比如说天通苑、回龙观、亦庄、通州、顺义等区域；“链家地产”市场研发中心认为，其一，这些区域共同的特点都是处在快速的发展当中，随着北京市区域发展的不断向外扩延，这些以往的边缘区域逐渐成为政府新城规划发展的重点，也成为未来商业发展的热点；其二，最重要的是这些区域近几年住宅市场急剧发展，已经聚集了大量的居住人口，为商业的发展提供了充裕的消费群体。
其次，投资商铺沿着地铁找。商铺作为中长期投资品种，地段及客流量是决定商铺投资及经营的重要基础，而地铁经过的区域，不仅交通状况大为改观，而且带来了充足的人流量，因此，地铁对于商铺价值具有决定性的作用。2007年地铁5号线极好地带动了天通苑、刘家窑等区域市场的发展，而今年10号线、奥运支线、机场支线等都将相继开通运营，投资者们不妨沿着地铁线找商铺，并关注这些即将成为地铁沿线的惠新街、熊猫环岛、劲松等区域。
最后，结合年初的各大投资市场状况以及今年经济走势，当前的商铺投资可以说正是时候；当然，商铺投资一般对投资者的要求比较高，特别是对住宅转向商铺的投资者，住宅投资往往比较省时省心，而商铺投资后期的招租经营其实才是投资成败的关键，因此需要投资者付出更多的时间精力，这一点投资者在进入时要特别予以注意。
中介门店已打出“跳楼价”的广告
近来，北京、上海、深圳等城市的一些中介公司纷纷倒闭，而部分大中介也开始大面积关店。是市场行情走低时的自然淘汰？是经济生态链中“大鱼吃小鱼”故事的重演？还是部分企业的重整自救？无论结局如何，在一些业内人士眼中，房地产中介行业的新一轮洗牌已经开始。
●市场深寒中介遭遇生存危机
年底二手房交易的井喷现象并没能在2007年再次出现，二手房的交易量、价环比均呈现大幅下降趋势。而没有了交易量，中介的生存环境一下变得严峻起来。作为一家拥有50多家门店的中介，当信一天真的开始关闭门店的时候，在业内引起了不小的震动。就在信一天关掉西三旗、清河、通州等地一些门店的同时，该公司一位高层透露，“因为北京的二手房市场有价无市，有些门面店业绩不好，我们必须关闭部分门面店进行业务调整。”
然而，在不久之后的1月初，北京市房地产交易管理网发布的通告显示，信一天房地产经纪有限责任公司已向中介协会提出停止二手房交易资金监管的申请，如果30天公示期满无人提出异议，中介协会将通知监管银行返还其100万元保证金。此后，业内又传出另一中介机构我爱我家准备收购信一天部分门店的消息，而无论最后结果如何，信一天在中介行业的撤出已经板上钉钉。
●“逃离”监管求自保关口依然难过
北京市房地产交易管理网的相关资料显示，在2008年元旦前后不到一个月的时间里，已先后有七家中介公司或担保公司申请退出资金监管：除了信一天外，中宇慧通担保有限公司、北京帝园、金色时光等公司也都走上了相同的道路。
分析人士认为，对于一些小经纪公司来讲，撤出资金监管的本意是出于自救，但是在今天这样的市场状况下，这种自救的成功可能性很小。“如果30天的公示没有异议，监管银行返还其100万元保证金，这对于小中介公司来讲不是一笔小钱。在一般市场条件下，资金周转有问题的公司或许会拿这100万扛过困难期。但是目前的市场状况并不乐观，2008年的市场走向还不明朗。”
也有业内人士指出：“尽管目前市场状况是中介公司不愿承受的，但对行业的长远发展来讲，未必是一件坏事。很久以来，较低的门槛、良莠不齐的从业人员素质，使二手房交易过程中问题层出不穷。今天的市场深寒，肯定会淘汰出一批实力弱、经营混乱、管理不规范的公司，为以后的发展铺平道路。”
●大中介变招应对“洗牌”在所难免
本月，北京规模最大的房屋经纪公司中大恒基连续关闭大量门店，引起轰动。虽然外界猜疑甚多，但在许多业内人眼里，这一操作更像是对其公司内部结构的“洗牌”。
据知情人介绍，前几年房地产市场交投两旺时期，中介行业普遍存在盲目扩张的问题，为抢占市场份额，中介大规模开店，有的经纪机构曾创下一年开店100多家的纪录，结果造成很多门店设置不合理，单店成交量过低，既不足以垄断市场，又造了同一品牌的过大内耗。这种情况，其实在几家中介品牌都有一定程度的体现。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，从目前情况看，虽经多年治理，房地产中介洗牌还远不够充分。房地产市场的每一次调整，都是房地产中介行业的一次严酷考验。当前，在国家强化宏观调控，房地产市场进入全面调整的时期，房地产中介必然经历阵痛性的紧缩，残酷的大洗牌在所难免。
●中介变品牌化发展将成主流
尽管不利的消息频传，市场也看不到复苏的迹象，但一些知名地产中介公司最近的动作还是显示了他们对房地产中介行业未来发展的乐观估计。据了解，北京中原今年的计划是年底前新增开80家门店；21世纪不动产中国区副董事长卢航前不久宣布，21世纪不动产2008年的发展战略是在60个城市拥有超过2000家门店；而香港美联地产北京总行也在日前高调开业，并宣称力争在今年年底前开张60家到80家门店。
链家地产副总经理金育松认为，近几年二手房市场的迅速向前发展大家有目共睹，外资也非常看好二手房市场发展前景，同时品牌房产中介的全国化经营更加火热；而且一手品牌房产开发企业在考虑到多元化发展的同时，也开始进入二手房产业务。而作为一个快速成长的发展企业，其战略规划并不是从短期的市场交易涨跌来做决定，而是从市场长远的发展潜力来看。
据北京中原的统计资料显示，北京去年前11个月的一二手房成交量比已经达到了1.33：1。分析人士认为，这一数据较前些年的7：1甚至8：1已经有了惊人的变化。可见，北京二手房交易潜力巨大，各大中介公司也正是在这一基础上为长期的发展布局，而今后的房地产中介格局也将发生重大的变化。中原华北区董事总经理李文杰指出，现在受成交量萎缩和政府调控的双重压力，以中原在香港30年的发展经验，这种影响预计还将持续相当长的时间，中介行业洗牌已经开始。规范经营依实力发展，通过加强内部管理来抵御外部风险，并能最终存活下来的都将是可以持续发展经营的品牌中介。
●热点透视●
中介关店并非全因交易冷淡
二手房中介大规模关店似乎成为了这个冬天楼市萧条的最直接佐证，特别是随着在北京信一天的彻底退出、此前一直快速扩张的中大恒基连关50家门店，更为本已惨淡的市场蒙上了一层阴影。然而，在交易量惨淡逼迫二手房经纪机构战略收缩的同时，还有更深层面的原因为二手房中介市场的变局加以注脚，那就是中介内部的主动调整以及市场主流业务的悄然转变。
●中介关店并不只因市场
二手房交易量下滑至长期以来的最低点，房产经纪机构眼下日子不好过，这已经成为了行业公开的秘密。北京中原三级市场部副总监宫萍就向记者坦言，从去年12月开始，北京二手房交易量就开始出现了显著下滑的态势，特别是在今年1月，这种市场冷淡体现得更为突出，交易量缩水三成以上。而中大恒基副总经理付严也承认，随着去年年底一系列政策的出炉，交易量损失惨重。
正是基于这种原因，北京市场陆续出现了一些中介关店的情况，其中包括较为知名的信一天经纪彻底退市，而除此之外，一些小型中介由于无法抵御市场寒意纷纷退出更是不计其数。“中介生存就是靠交易量支撑，没有交易量，那中介关店很正常。”一位业内人士如是说。
在这种情况下，作为在北京拥有近500家门店的中大恒基近来连关50家门店便自然而然地与当下的市场现实挂上钩，并成为“市场拐点”的最佳诠释。但事实上，中大恒基的关店恰恰与市场并无直接联系。
据知情者透露，中大恒基的运营结构是一个总公司下属若干事业部，每个事业部各自相对独立发展、独立开店。因此，其实在各个事业部之间同样存在着激烈的竞争关系，这使得在同一个热点地区往往出现多家中大恒基门店，重合率很高，无形中削弱了总公司的经营效率和管理力度。为此，中大恒基一直便有着整合资源，关闭一部分重合严重、效益不佳门店的打算，并从去年底开始了这一工作，没想到恰好与市场交易大面积收缩碰在一起，便被视为二手房萎靡的最大反映。“其实，就算交易量不下降，中大关店也会进行。”
●主流交易转变使中介调整布局
同样值得注意的一点在于，正当人们将视线的焦点集中在中介关店的同时，中介开店的脚步却并没有因此完全停滞。在记者留意的许多商品房、高档房小区，仍然不断有新的中介门店开张，尤其是许多新建成的商品房小区，更成为了中介的兵家必争之地。在望京某新住宅小区记者看到，小区东面短短一二百米的商业步行街上，包括链家地产、中大恒基、21世纪不动产、鑫尊置地在内的多家品牌经纪机构悉数到齐并全部陆续开业。
据介绍，北京中介市场的大规模扩张源于2004年二手房交易量的大涨。在那之后，二手房市场的商业潜力被大幅放大，不仅各大中介掀起了迅速开店的第一次浪潮，很多小型中介也纷纷在那段时间另起门户。但是，在那前后，二手房市场最主流的交易产品为已购公房；其次是房龄较早的普通商品房，高档房交易很少，甚至还没有“次新房”的概念。因此，围绕着这种房源结构，中介开店多数都集中在一些较为典型的老公房社区。以团结湖区域为例，仅团结湖路总共不到一公里的路程内，密密麻麻地遍布了大小中介门店十余家，平均不到50米左右就有一家中介门店，可见当时公房交易的火爆。
但是，这种火爆局面并没有持续太长时间。根据链家地产提供的数据，从2005年下半年开始，已购公房唱主角的市场格局有了松动的迹象，特别是在2006年，商品房已经能够占据整个二手房交易的半壁江山。同时，随着国家“房龄五年以内商品房再上市需缴重税”的政策出台，商品房阵营双分离出“次新房”的概念，而由于近两年北京一手房价格猛涨，同时一手房集中区域大多位于城市边缘和郊区，“次新房”尽管交易成本巨大，但与一手房相比的相对低价以及还算不错的所处区域，仍令众多购买者趋之若鹜。链家地产表示，到2007年底，全市二手房交易中64%都是商品房，其中有40%都是次新房交易。
●市场惨淡源于普遍观望
当然，无论是企业内部战略整合，还是门店布局随行就市，都不能掩盖近期二手楼市交易惨淡的现实。
实际上，从链家地产、中大恒基等多家中介机构发布的二手房交易指数都可以发现，自去年11月起，北京二手房成交价格一直处于较为稳定的状态，月与月之间通常只有1个百分点左右的起落，早已没有此前每月价格至少上涨10%的“凶猛”，也是从那时开始，二手房成交量节节下挫。
对此，付严解释说，除了政策层面的原因，买卖双方对奥运会前后的市场期待也形成了一种僵持。卖方希望能从奥运会的存量房租赁中获取利益，因此短时间内卖房动力不足；而买方则认为奥运会后二手房价格可能出现波动，房主抛房高峰也将到来，所以更不急于买房。因此，他预计整个上半年市场交易量都不容乐观，只能算是一个平稳期。
而在奥运会因素带来的观望之外，宫萍还认为，目前市场观望情绪还源于社会舆论普遍对楼市“唱衰”，而种种表象也都不利于市场在短期内复苏，因此公众对房价下降抱有一定预期，这与股市中“买涨不买跌”是一个道理。加之两限商品房在今年将陆续上市、购买资格也可能将于近期出台，更使购房者对低价房给予了极大关注。因此，二手商品房市场的冷落也在情理之中。她表示，由于二手房主多为个人，对市场把控能力较小，所以当面临这种种合力时，也不排除房价走出僵持，开始下降的可能，关键在于，买卖双方谁会在这场“博弈”中率先退出。
