2007年年末公布的《北京市房屋租赁管理若干规定》，证实了去年年初时关于住宅禁商解禁的传言，在执行了近一年半的时间后，北京住宅禁商令终于有条件地打开了。北京市工商局相关负责人在解释新规定的出台时表示，住宅禁商有条件放开主要是基于《物权法》的规定，重在强调居民自治的理念和原则，主要由民事关系来调解。从2008年1月1日起正式执行的新规定，再次在房地产领域激起了千层浪，只不过相对于近一年半以前住宅禁商令出台时的波涛汹涌而言，这一次市场各方反应温柔了很多。
2006年6月，北京市工商局下发的第14号文，彻底阻断了房地产开发商通过住宅立项开发写字楼项目获利的道路，并引发了京城存在已久的商住项目老租户到期后短时间的招租荒，一批尚在销售的住宅、商住、综合立项的房地产项目也叫苦不堪，而原本就是商业立项的项目则欢欣鼓舞，并以此为卖点获利颇丰。另一边，饱受住宅内商业经营活动侵扰的业主支持规定的执行，而各专家也针对规定涉及的法理依据展开唇枪舌剑的热议。
去年年底住宅禁商解禁的通知推上台前，曾经热烈反响的场面不再出现，已经开始执行的新规定在业界各方引起的反应却只能用“这里的黎明静悄悄”来形容，住宅禁商解禁后的具体影响究竟如何呢？记者为此展开了一番调查。
市场反应：商圈中高档住宅咨询量增 租金报价涨200元
“就以往的惯例而言，年底都是淡季，但是去年12月底，中高档住宅租赁咨询量突然增多，而且一些住宅业主的报价也上涨了，有的一周涨了200元”，记者近日从北京多家经纪公司获悉，随着住宅禁商的有条件解冻，北京租赁市场已经开始泛起阵阵“涟漪”。
成熟商圈中高档住宅客户咨询量上涨明显
据链家地产统计，2007年12月的最后一周，北京中高档住宅租赁咨询量环比涨幅约为6.5%，其中以国贸、朝青、奥运村、中关村区域最为突出，这几个区域的中高档住宅客户咨询量均上涨了一成左右。链家地产副总经理金育松分析认为，国贸、中关村属于京城有名的商圈，商业配套齐备，对于大部分企业具有吸引力，而奥运村和朝青是近来新兴的商业聚集地，尤其是奥运村周边，由于今年奥运会的带动作用，区域内商业用地寸土寸金，竞争非常激烈，所以这几个区域的中高档住宅租赁市场受政策影响比较敏感。
业内人士认为，相对低廉的租金是商住两用住宅吸引租户的最重要因素。据了解，奥运村周边目前写字楼租金约为2.5-3元/平方米/天，而商住两用的住宅租金约为1.5-1.8元/平方米/天。
部分商住楼一周租金报价上涨200元
住宅禁商有条件“解冻”对于一些商住两用住宅业主的心理预期也产生了影响。据链家地产统计，2007年12月27日至今，国贸、朝青、奥运村、中关村四大商圈的部分商住两用住宅租金报价平均上涨了200元，例如奥运村周边的领地office、北方明珠、傲城融富中心等商住楼，租金报价较去年12月初涨约150-220元。
不过，从链家地产、北京中原等经纪公司反馈的情况来看，12月最后一周商住楼租赁成交量变化不大。金育松表示，市场对于政策及报价的消化吸收还需要一段时间，同时，对申请人而言，如何获得有利害关系业主同意证明文件，存有一定的操作难度，所以，“住宅禁商”解禁政策出台后，短时间内尚不能提高租赁成交量，但是随着市场的逐渐发展，在申请人对“证明文件”找到有效的解决方式后，商住楼租赁市场有望出现“价量同涨”的局势。
业内预测：综合立项的商住楼项目或将受影响
低端写字楼未受大的冲击
“其实新规定对我们的影响不大，可能有少数潜在客户会选择租金成本更低的住宅作办公用，但所占比例相当有限。”当被记者问及新政出台对乙级写字楼租售市场的影响时，东南二环一商业项目销售负责人语调轻松地回答。
据戴德梁行、高力国际等知名房地产代理公司此前公布的市场研究数据，在住宅禁商条例颁布之前，选择住宅办公的客户约占整体高端租赁客户的15%－20%。而在2006年住宅禁商出台之后，考虑到相关政策的要求及公司注册的受限，部分原本将办公地址选择在商住楼或者居民住宅楼中的小公司，迫不得已转投乙级写字楼的怀抱，而现在住宅禁商解禁后，市场却没有发生明显的逆向变化。“项目近期的销售情况和以前没有什么差别，客户来访量的减少主要是因为元旦假期的缘故，和住宅禁商解禁关系不大。”该项目负责人回答，而记者在调查了包括二环内、望京等区域内的部分乙级写字楼项目后，也证实了这一情况，住宅禁商解禁目前并没有对低端写字楼项目造成大的冲击。
“可以注册公司”项目更换卖点
“我们一直都可以注册公司，住宅禁商对我们没有影响，不管解不解禁都一样。”记者以公司选址名义咨询包括东亚上北中心在内的多个项目时得到了类似回答，而此前东亚上北中心一度将“可以注册公司”作为项目的一大卖点，在住宅禁商解禁后，这一卖点自然消失了。
东亚上北中心营销负责人方强表示，住宅禁商解禁对综合立项的商住楼项目影响会比较大，但对东亚上北中心几乎没有任何影响，目前的市场表现就是最好的证明。“住宅禁商解禁实际的操作性不强，对于想要选址在住宅中的公司而言征求邻居意见是制约。”他进一步分析表示，目前的规定没有明确有利害关系业主如何界定，也没有界定居委会确认盖章是否涉及费用问题，选择住宅办公隐性成本很高。此外一个关键因素是目前北京市场上同区域的乙级写字楼的价格甚至低于住宅的销售均价，选择住宅作办公地址，不如直接投资低端写字楼作为公司选址。
存在问题：细则尚未出台 申办难以操作
“有利害关系”的业主不好界定
“今天早上就有住户来问在小区开公司注册变更的事，但我们现在还没有接到通知，这项工作还没有开始，现在也不知道该如何执行”，阳春新纪元居委会白主任1月2日告诉记者。
和白主任一样表示“心里没底”的还有其他多家小区的居委会主任。居委会主任们的疑惑主要集中在如何界定“有利害关系的业主”，责任体系如何担当等等。比如万泉新新家园居委会廖主任就表示，把这个任务交给居委会并不是“美差”，有“利害关系”的业主究竟是指一栋楼的，还是整个小区的？弄不好业主就会对居委会有意见，责任太大。
在工商局的通知中，除了居委会外，业委会也可以担当出具证明这一“职权”，不过，接受记者采访的业委会人士也是顾虑颇多。新天第小区主任张大宪认为，住宅禁商有条件“解冻”是人性化的政策，但是对业委会来说，这有可能会是个“雷”，操作不好会不利于社区关系的和谐，“这就需要有一个相应的细则，细则定得越细，越好执行”。
部分业主反对小区内开公司
记者采访中发现，居委会、业委会主任们的担心并不是多余，部分业主对于在小区里开公司还是持反对意见。家住朝阳公园附近的李先生表示，在小区里开公司这种利害关系的延伸会影响到整个小区，比如安全，环境，还有小区的阶层，所以他对此不赞同。同时，他也有些担心，新政策给居委会、业委会如此大的自治权，难免会滋生一些腐败现象，“可能给点好处费，他们就给开证明了，再说有的居委会根本就不在小区里面，他们同时管好几个小区，怎么保证他们真正代表广大民意呢”。
不过，也有一些业主表示，如果开公司能给一些补偿，或者是所开的公司对其生活有便利作用，那么就能同意。比如家住北四环的梅女士说，“如果在我家楼下开个美容院，那我肯定同意，因为方便”。
“众口难调，居委会、业委会要想让大家都心服口服，就需要公开透明，比如哪门哪户的住户要求注册公司，那么就把其申请在小区里公示15天，居民如果有意见就向居委会或业委会反映，若公示期过了，没有反对者，那么就盖章，如果有不同意见者，就让他们商量”，健翔园业委会委员任晨光为居委会和业委会支了个招。
存在问题：细则尚未出台 申办难以操作
“有利害关系”的业主不好界定
“今天早上就有住户来问在小区开公司注册变更的事，但我们现在还没有接到通知，这项工作还没有开始，现在也不知道该如何执行”，阳春新纪元居委会白主任1月2日告诉记者。
和白主任一样表示“心里没底”的还有其他多家小区的居委会主任。居委会主任们的疑惑主要集中在如何界定“有利害关系的业主”，责任体系如何担当等等。比如万泉新新家园居委会廖主任就表示，把这个任务交给居委会并不是“美差”，有“利害关系”的业主究竟是指一栋楼的，还是整个小区的？弄不好业主就会对居委会有意见，责任太大。
在工商局的通知中，除了居委会外，业委会也可以担当出具证明这一“职权”，不过，接受记者采访的业委会人士也是顾虑颇多。新天第小区主任张大宪认为，住宅禁商有条件“解冻”是人性化的政策，但是对业委会来说，这有可能会是个“雷”，操作不好会不利于社区关系的和谐，“这就需要有一个相应的细则，细则定得越细，越好执行”。
部分业主反对小区内开公司
记者采访中发现，居委会、业委会主任们的担心并不是多余，部分业主对于在小区里开公司还是持反对意见。家住朝阳公园附近的李先生表示，在小区里开公司这种利害关系的延伸会影响到整个小区，比如安全，环境，还有小区的阶层，所以他对此不赞同。同时，他也有些担心，新政策给居委会、业委会如此大的自治权，难免会滋生一些腐败现象，“可能给点好处费，他们就给开证明了，再说有的居委会根本就不在小区里面，他们同时管好几个小区，怎么保证他们真正代表广大民意呢”。
不过，也有一些业主表示，如果开公司能给一些补偿，或者是所开的公司对其生活有便利作用，那么就能同意。比如家住北四环的梅女士说，“如果在我家楼下开个美容院，那我肯定同意，因为方便”。
“众口难调，居委会、业委会要想让大家都心服口服，就需要公开透明，比如哪门哪户的住户要求注册公司，那么就把其申请在小区里公示15天，居民如果有意见就向居委会或业委会反映，若公示期过了，没有反对者，那么就盖章，如果有不同意见者，就让他们商量”，健翔园业委会委员任晨光为居委会和业委会支了个招。
客群分析：成长型企业多选低端写字楼
小本经营公司开始物色合适小区
“今年租约到期后我还是想把公司搬回去，交通方便是一回事，主要还是租金便宜，算下来基本上也就是1元/平米/天的水平，开销比现在要小不少。”目前经营着一家教育培训公司的代先生，在和记者谈到住宅禁商解禁对自己的影响时这样表示。
此前办公地址位于广安门桥附近朗琴园小区内的代先生，租用了一套三居室作为公司办公场所，考虑得最多的问题就是经营成本。2006年6月住宅禁商令出台后，由于担心工商年检无法通过，代先生最终选择了距离西客站一公里远的一处丙级写字楼作为新办公地址。“虽然写字楼的档次很低，但与原来在朗琴园的开销相比还是翻了一倍，这对小本经营的我们来说压力很大。”代先生透露，自己在去年传言解禁之时就开始物色新的办公地址，年终工商局新规定出台时，自己已经看了几处地方了。
为树企业形象不考虑回民宅
据中大恒基提供的相关数据显示，类似于代先生这样的规模小、对经营成本很敏感的企业，在住宅禁商解禁后可能选择搬迁的在房屋租赁市场中占近三成，但更多成长型企业的经营者还是会选择低端写字楼。
“我们不可能再搬回民宅里边，这不光是成本问题，更涉及到企业形象，所以住宅禁商解禁对我们影响不大。”选择在广渠门附近的尼奥广场开公司的赵女士回答得很干脆。
她表示公司目前的“邻居”中有不少就是当时受住宅禁商令影响而选择专业写字楼的，但目前住宅禁商解禁后，没有一家考虑搬回此前所在的居民楼或者商住楼，而记者的调查也充分证实了赵女士的话。“公司不可能短期内反复搬迁，由写字楼搬回民宅，会给客户公司实力不行的感觉，而目前新建写字楼的售价和周边住宅比较甚至会低不少，虽然有20年的产权差距。”赵女士分析表示。
