二手房市场是反映投资性需求的重要窗口。
央行、银监会9月底提高第二套住房首付和房贷利率的调控政策出台后，京、沪两地二手房市场的直接反映是成交量大幅下滑，市场被浓郁的观望气氛笼罩。
成交量大幅下降 成交价有所抬头
调控所致，京沪二手房市场应声而落。
根据21世纪不动产监测数据显示，10月份，京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%，京、沪两地未能延续传统的金九银十的交易旺季，进入10月后交易量出现大幅调整。同期，北京二手商品住房买卖挂牌量较9月份环比上涨8.6%；上海环比上涨6.2%。
但是，二手房“量跌价涨”。10月，京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。其中，北京挂牌均价为11582元/平米，环比上涨5.1%；上海挂牌均价为15420元/平米，环比上涨0.4%。
据北京中原三级市场部对11月份的二手房市场监测发现，如果说10月与9月相比成交量保持了基本稳定，那么11月份的成交量与10月相比就呈现出了明显的下降趋势，下降幅度在9%左右。而房价比起7月～10月的快速递增来说，11月份则保持了相对的平稳，但依然具备高位向上的未来趋势。这一现象即所谓有价无市的表征，市场在持续而逐步深入的宏观调控下出现松动。
政策导致成交量出现下降
今年房地产调控措施的出台十分密集，例如今年五次加息、提高第二套住房抵押贷款的首付比例和利率。
这系列政策对二手房市场影响较大，金九银十已失去交易的活跃性，成交变得萎缩起来。北京与上海、深圳相比，受影响程度还算低一些。截至10月，深圳市一、二手房成交量已经连续4个月下滑。并有消息指出深圳市场由于成交量下滑，业主报价有所松动，成交价格出现变动。这一系列事件，对于北京二手房市场的买卖双方心态上都产生一些影响。
对于购房者而言，观望氛围浓厚。主要原因，一是目前房价过高，超出心理承受范围；二是调控政策不断出台，且力度不断加大，再加上目前上海、深圳房价已有所松动，这也坚定了客户对未来北京房价有所下降的信心，普遍持观望态度。
对于业主来说，影响主要是一些投资客业主，业主也存在观望心态，抛售房源增多，但价格并无降低，也在观望日后政策的走向。业主报价持续上升，还有一个原因就是普遍认为北京市场不同于上海和深圳，二手房还有很大发展潜力，对未来市场仍然看好。
股市大跌 进一步刺激二手市场
上证指数从最高的6214点急转直下，11月底一度跌破5000点，跌幅远远超过“5·30”。许多新入市的散户高位被套，而另一些散户则被抹去了一年的收益。随后，香港股市也是屡受重创。
21世纪不动产分析师认为，股市大跌对楼市是一柄双刃剑。股市深度调整，吓住了一部分投资者，将资金转投楼市；同时，也有部分投资者被股市套牢，无法抽离资金转入楼市。股市与楼市之间这种相互依存、相互渗透的关系，很难区分出绝对的利与弊。
此次股市大跌，对投资者有极大的警示作用。今年初以来，陆续有一些业主将手中房子抵押，套现数十万资金投入股市。很快，他们迎来了A股 “5·30”暴跌。还未翻过身来，又是10月底以来的大跌。因为多是短期抵押贷款，少数被深度套牢的投资者即使股票割肉，也无法如期还清贷款，而面临被银行收走房子的风险，事实证明，这种孤注一掷的赌博式投资绝不可取。
股市大跌还警示楼市，价格涨势一旦过快，就可能面临调整。2006年下半年到今年上半年，在大批投资投机资金的托举下，深圳房价涨幅屡屡位居各大城市之首，但最先进入调整的也是深圳楼市。我们看到，不乏行业分析报告指出，深圳楼市将在调整后步入健康的状态，但同样可以看出，一些以预期房价继续大涨的赌博式心态入市的个人投机者，则会面临危机。
目前国家正在加大房地产宏观调控，房价涨幅趋缓，这再次提醒投机性购房者，房地产绝非短期投资产品，而对于市场中的投资者来说，同样要在对房地产市场大势有所了解的情况下，更加上对区域市场的熟悉，方可做出正确的投资判断。
应对二手房市场三大问题 消费者应牢记三招
11月13日爆发的深圳“中天置业”事件，给中介行业敲响了诚信警钟，对于北京市的消费者而言，北京市的二手房市场交易环境如何呢？“链家地产”认为，今年以来依次实施的资金监管、网上签约、标准买卖合同，建立起了二手房交易一整套的规范流程；房产交易环境得到了根本性的净化，整体而言，房产中介还是值得信赖的；不过，由于中介行业门槛低，从业人员素质参差不齐，因此难免会存在一些不规范的操作；对于消费者来说，关键是要通过正规的经纪公司进行交易，实行透明交易、签三方约、对交易资金实行资金监管，才能更好地保障自身权益。
问题一：交易资金存在安全隐患
从2005年的安徽合肥“桃园事件”以及2006年的天津“汇众事件”，再到最近爆发出的深圳“中天置业事件”，涉案金额都在几千万甚至上亿元，在此已经表明，如何确保二手房交易资金安全是当前二手房市场中最为关键的问题。应该说，在2006年12月，建设部已经出台相关的资金监管政策，要求通过经纪公司交易的客户资金必须通过银行的资金监管，客户交易资金不得通过经纪公司资金监管账户之外的其他银行结算账户代收代付资金，因此，“链家地产”市场研发中心认为，从制度的设计上，已经为消费者提供了一个比较安全的资金交割模式，而之所以还出现深圳的“中天置业事件”，除了资金监管在具体的执行方面还存在偏差之外，消费者也应该更加主动地要求实现资金监管。但是，截至2007年11月19日，北京市获得资金监管备案的保证机构只有56家（具体名单可以通过北京房地产中介行业协会网站查看），而市场上1200余家无“专用账户”的中介公司仍然占有一定的交易。
对策：对于在没有设立专用资金监管账户的公司购房的消费者，购房者除了要求这些公司与开设了“专用账户”的公司进行合作，办理资金监管、保障资金的安全之外；还可以通过目前许多银行自身已经开展的资金托管业务进行交易资金的托管，比如工行的“房捷通”二手房资金监管，这种方式也可以保证交易资金的安全。因为资金监管和银行资金托管这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金；除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。
问题二：房源信息的真实有效性问题
在当前的房产市场中，房源信息的真实有效性问题也是一个比较普遍的问题。消费者普遍会有这样的感觉，就是可以通过报纸、网络、户外等各种媒介看到众多的房源信息，但是对于这些信息的真实性却很难把控；这些房源中有一部分是根本不存在的“假房源”，或者是修改房源信息，通过降低挂牌价，虚增面积来达到吸引客户，赚取看房费的目的。
对策：对于判定房源信息的真实有效性问题，消费者可以借助“北京房地产中介行业信息管理网”查看交易房产是否真实有效。按照北京市存量房网上签约的相关规定，只有在中介协会对房源部分信息进行公示后，房地产经纪公司方可在其经营场所和媒体进行广告发布，因此，消费者只需要验证一下交易房产是否与公示房产一致。
问题三：合同纠纷相对比较普遍
在当前的二手房交易过程中，合同纠纷依然是比较突出的一个问题，而造成这种状况的主要原因在于许多买卖双方并没有使用统一的买卖合同范本，并且在合同约定过程中许多细节问题不能得到很好的细化，导致了相关纠纷的产生。
对策：为了避免相关的合同纠纷，一方面消费者应该要求经纪公司必须采用北京市统一的《存量房买卖合同》；另一方面，在签订合同时，要明确约定房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等各个方面，做到有章可循，便于合同顺利地履行。在房屋交接时，对于水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用要仔细结清，避免在交房后产生不必要的费用。另外，对于房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具也要进行仔细的验收，不要因为嫌麻烦而带来购房后生活的不便。
四大区域有价无市业主客户心态不一
望京地区
区域成交均价为14000～15000元/平方米。
报价偏高的楼盘有CLASS，报价为23000元/平方米，而实际成交量很少，比周边楼盘如宝星园、慧谷阳光楼盘高出5000～6000元/平方米。另外，融科橄榄城项目业主报价为17000元/平方米。
业主报价高原因：一是认为奥运之前房价仍有上涨空间;二是北京市场不同于上海和深圳，看好北京二手房市场发展。
客户观望原因：一是房价过高超出承受能力；二是政策不断出台，上海、深圳房价有所松动，期待北京房价有所下降。
万柳地区
目前区域内业主报价在30000元/平方米左右，严重超出购房者心理承受能力。而从实际成交价格来看，阳春光华成交价为20000元/平方米，蜂鸟家园成交价在23000～25000元/平方米，而万泉新新家园和万城华府成交价格在28000元/平方米左右。
成交量较低，是出现有价无市现象的原因：业主报价高，主要是区域内无新增房源，业主对市场看好。另外，目前房源挂牌量增多，主要是一些投资多套住宅业主出现抛售，但价格依然坚挺，普遍是受政策影响，另对后市政策无法预知，投资客抱着试水的态度，将房源挂出，如果价格合适则将其售出。
对于客户而言，主要是观望氛围浓重，期待房价在奥运后有所下降，成交量主要集中于自住需求，投资需求明显降低。
世纪城地区
区域内楼盘以世纪城项目为主，目前世纪城三期商品房塔楼价格为20000元/平米，板楼价格为22000元/平方米，一、二期的商品房价格要相应地低2000元/平方米左右。
世纪城楼盘有价无市现象严重的一个主要原因是，区域内房价不断攀比万柳地区，目前价格已达到20000元/平方米左右。
目前区域内业主报盘增加量主要是一些投资业主，也有部分是到别处购置房屋，所以将世纪城房屋售出，还有少数是特急于用钱，而将房屋售出。
对于大部分投资业主来说，一般房屋目前是处于租约状态，在此情况下挂出，如果价格合适，就将其售出，普遍表现出不着急的心态。
客户普遍持观望态度，目前成交的主要是自住，且为了孩子上学，而急于在此购房。
崇文新世界地区
目前区域内成交均价在22000～23000元/平方米之间，但业主报价已达到27000～28000元/平方米。
目前区域内报价偏高楼盘是新怡家园和新世界家园，这两个项目业主有部分是温州和山西人，购房主要是为了投资。这部分人在北京投资房屋不止一套，有的可能达10套左右。
投资业主房源挂牌量增加，主要是这部分温州和山西投资客感觉北京房价涨得差不多了，而且他们很重视利润，再加上他们在北京投资多套房屋，担心日后出台物业税等政策，所以就将部分房屋挂牌出售。
