经适房购买门槛加高符合旧标准不符合新标准的仍有二手空间———

　　11月7日，北京市建委的网站上公布了最新的经济适用房准入标准，新的购买细则规定，经济适用房的购买资格不再单纯按照年家庭收入在60000元以下的标准执行，而是引入家庭人口、年家庭收入、人均住房使用面积和家庭总资产净值四个要素，很大程度上提高了经济适用房的准入门槛。

　　随之而来出现了另外一种情况：已经按旧标准取得经济适用房购买资格，没有购买经济适用房，但又不符合新收入标准的是否还有资格轮候经济适用房？就此记者电话采访了市住房保障办，得到的回答是：“这部分人不能轮候新经济适用房，但可以购买二手经济适用房”。

　　●经适房新门槛拦截力度加大

　　十一月初，北京市建委、北京市统计局、国家统计局北京调查总队、北京市民政局、北京市财政局联合下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》，重新确定了“户”的单位内涵，在保证人均住房面积低于10平方米的条件下，按家庭人口数量规定申请保障性住房的收入标准和财产状况。购买经济适用房准入标准

　　政策目的极其明确，就是要缩小经适房购买人群范围，提高审核门槛，进一步提高了经济适用房对应人群的精准性。

　　同时，也意味着很多按“年收入低于6万元”的标准取得经济适用房购买资格但还没有买到经济适用房的，已经不符合新的收入标准。

五年内的经济适用房需求巨大，交易迅速升温

　　●五年内经济适用房交易升温

　　在过去的几年中，有约十万户家庭已取得经济适用房购买资格但一直在等待购买经济适用房的人。由于新的购买资格大幅下降了收入标准，这部分人满足了老标准却不符合新的收入标准，按规定已没有资格轮候购买新经济适用房。就这一市民普遍关心的问题记者电话采访了市住房保障办公室。接听电话的王小姐告诉记者：“按以前的收入标准已经取得经济适用房购买资格审核的市民，如果不符合新的收入标准，要想购买新建的经济适用房只能按新收入标准重新审核。否则不能购买新建经济适用房，但可以购买二手经济适用房。”

　　这部分符合旧收入标准但不符合新收入标准的人新经济适用房不能买，限价商品房买不到，商品房买不起。对他们来说，最好的选择就是购买五年内的经济适用房。因为按规定，五年内的经济适用房只能转让给有经济适用房购买资格的人。据金诚信房地产经纪公司专业人士介绍，五年内的经济适用房目前价格要比同区域的商品房价格低很多。而且，最近五年内的经济适用房交易开始迅速升温。

　　●政策因素导致五年内经济适用房升温

　　而在此之前，五年内经济适用房交易曾一度陷入停顿。一方面是因为经济适用房购买者在等候购买新建经济适用房，另一方面是担心回购政策会涉及到已经出售的经济适用房。在新的收入标准出台之后，这部分人中的大多数已经没有了新经济适用房购买资格。另外，经过一段时间的观望和思考之后，经济适用房购买者发现回购政策是不应该涉及到以往已经出售的经济适用房的。

　　张永魁律师认为，按照法律不涉及以往的原则。回购政策应该不涉及以前购买的经济适

　　用房。因为如果当时有回购的规定，可能有一部分人会放弃购买经济适用房转而购买商品房。而在三年之前同区域商品房比经济适用房价格最多高一倍，而今天区域商品房比经济适用房价差普遍在三倍以上。因此回购政策如果涉及以往，对这一部分人来说则显失公平。

　　另外，北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。更为重要的是，今年国务院出台的24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。

　　从目前的二手经济适用房交易情况来看，回购政策没有涉及以往。记者从几家经纪公司了解到，未满五年的经济适用房仍然可以出售给有经济适用房购买资格的人。

　　对于回购经济适用房疑虑的消除，再加上新收入标准门槛的加高，使得经济适用房购买者意识到与其遥遥无期的苦等，不如购买二手经济适用房也是一个不错选择。

　　●三年一千万远不能满足经济适用房需求

　　北京市出台《北京市经济适用住房管理办法（试行）》，对经济适用住房的准入标准、申请审核程序以及轮候配售都作了新的调整，今后北京对申请保障性住房的家庭实行严格的三级审核、两次公示制度，对符合条件的申请家庭由区县住房保障部门组织轮候公开摇号配售。11月12日，北京经济适用住房新的申请审核手续正式启动，群众踊跃咨询并申请，仅12日和13日两天就接待咨询群众一万多人。加上此前有10余万北京家庭已经通过了老经济适用住房审核表但还尚未购买经济适用住房。

　　另外，今后经济适用房购买资格改为三级审批后，各个区，各个街道都增开了审批窗口，会大大方便人们审批。预计符合新标准的经济适用房购买者人数会迅猛增加。

　　再加上，由于商品房价的飙升，越来越多的人买不起。不能通过市场渠道来解决的住房需求，只能通过政策性住房来解决。在2004年前，同区域商品房价与经济适用房价格差距不到一倍，一些经济适用房的需求者踮着脚尖是可以购得到商品房的。而到今年价差已经扩大到三倍以上，这部分需求者踮起脚尖也是够不到商品房的。需要政策性住房来解决居住问题的人随着商品房价的急剧上涨而急剧增加。给经济适用房建设和限价商品房建设带来极大的压力，而且可以预见，这种压力在今后几年内会越来越大。仅靠“三年两个一千万”恐怕难以满足这部分需求，还得通过二手经济适用房来解决。

　　●链接●

　　三类家庭可优先买经济适用房

　　第一类，三种被拆迁户———房屋坐落在新建经济适用住房建设用地的被拆迁家庭，重点工程建设涉及的被拆迁家庭，旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭；第二类，特殊家庭———家庭成员中含有60周岁（含60周岁）老人、严重残疾人员、患有大病人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭；第三类，同等条件下，符合条件的持“老审核表”申请家庭优先———即已通过老经济适用住房审核表尚未购房、且已按照现在的审核标准和规定程序申请轮候并符合条件的申请家庭，同等条件下，可优先轮候配售房源。

　　●望京板块典型成交案例●

　　融科橄榄城147平方米178万元成交

　　唐先生是中石油公司一名职业经理，近日因工作调动到北京，全家也要面临着由原来天津搬迁到北京，因为是一家三代居住，唐先生要求交通方便、小区物业好、安静和谐，周边设施齐全，有教学质量好的学校。鑫尊置地的置业顾问通过与唐先生的沟通，向唐先生介绍了望京融科橄榄城147平方米的房产，最终唐先生以178万元购买了此套房产。

　　客户购买动机分析：

　　唐先生爱人是一名中学教师，夫妻二人收入稳定。经过一个月时间的考察转楼盘，夫妻二人看中了望京地区的楼盘，这里环境优美绿树成阴且安静舒适，各小区的绿化率和容积率都很适合居住，且韩国人居多，即使将来不住了，将房子出租投资回报率也是很高的，这里二手房市场正在发展期，在房子的性价比上有很大的优势。唐先生如果在市里买房，小区没有融科橄榄城的环境好，价格一般都在16000元－20000元/每平方米。而在融科橄榄城买房只需12000元/每平方米，而且融科的升值空间非常大。融科橄榄城2006年底入住，精装修，属于次新房，唐先生工作繁忙，省却了装修的麻烦。

　　业主出售收益分析：

　　业主张先生是北京人，现定居深圳，自己开一家贸易公司，由于公司近期周转不开，急需一笔资金，所以才将此房出售。张先生2006年年初以7000元左右/平方米的价格买入期房，房价共103万元，一次性付款，同年底入住。其他税费5万元左右，物业费5000元左右，装修10万元左右，共计120万元左右，一年半的时间净利58万元。

　　置业顾问分析：

　　融科橄榄城区域外围贯通京顺路、机场高速路、东北三环、东北四环、北五环路以及京承高速路。区域内部路网四通八达，相互贯通，可方便快捷地到达市中心。周边配套有白家庄小学、望京实验中学、望京实验小学、八十中、韩国学校、中央美院等。如今望京中心的房价情况是：老楼10000元左右、新楼12000元—16000元左右，据悉周边联排别墅如：慧谷根源、果岭里CLASS价位都在20000元—25000元左右。望京二手房主要由两类客户：一类是酒仙桥附近拆迁户，拆迁户习惯于周边的环境，所以二次置业会就近选择；第二类是投资型客户，由于望京由它独特的地理位置和文化，人们称望京为北京城中的“卧龙”和“小韩国”，再加上近两年大型企业挨个入住望京，如：爱立信、摩托罗拉、西门子、等外企。所以好多投资型客户把目标锁定了望京。唐先生这套房子是2007年8月份成交的，距离现在是2个多月了，而现在市场价210万元左右，而且非常抢手。