11月19日，世安家园，业主门上贴着催缴物业费的通知。 （图片来源：新京报）
引言
为了解目前物业费收缴情况，本报记者选取了四个小区进行探访。其中既有收费率近100％的小区，也有收费率仅10％的小区；既有业主自治建起社区服务公司的小区，也有业主对物业收费方式和收费额度不满的小区。
通过对这些小区样本的呈现，希望能给解决物业费收缴难题以启示。
“物业业主和气生财”
探访1 地址：银枫家园
收缴率：物业公司管理，物业费收缴率近100%
在近一个季度的物业费收取中，位于朝阳区大山子的银枫家园小区得到了接近100%的收费率。
记者探访发现，注重细节服务、让服务透明、多与业主沟通是该小区物业制胜的“法宝”。
物业发布年度工作报告
走进银枫家园，会经过一大片绿地，草坪修剪得整整齐齐。
管理小区的是银达物业公司，自去年接棒管理小区以来，银达物业交出了这样一份“成绩单”：去年8月，79.26%业主投票同意，将物业费由原来的每平方米2.72元上涨为2.79元；同年12月底，物业向业主发布17000字的年度工作报告以及一年来每个季度接近100%的收费率。
“进驻小区后，物业对小区进行地毯式清理，绿化、保安、保洁等各项工作都力求完美。”银达物业负责人说，物业要获得高收费率，首先得把服务做实做细。
公示公共维护等费用
在记者随机采访的5名业主中，最为业主津津乐道的是，去年物业发布的那份年度工作报告。“不管满意不满意，一个物业公司应该有这样的态度和专业精神。”业主张先生说。
工作报告中提到去年各专业工作情况以及今年主要工作设想，从“北京市优秀住宅小区”的检查，到清扫垃圾、积雪48次等细节，让不少业主感到亲切。
银达物业的负责人称，物业每年还会对绿化、公共部位维护、办公费用等内容进行公示，让服务更透明。
经常调查业主满意率
除了服务透明外，沟通也很重要。银达物业的负责人说，他们经常在小区进行业主满意率调查，针对业主提出的各项要求和建议，物业会逐项回复业主，安排相关人员解决，最后进行回访。
银达物业的负责人还记得，小区5号楼曾有业主反映卫生状况不太好。清楚情况后，物业及时对清洁人员的岗位和班次进行调整，专门增加人员设立中班，在一些地方增设烟灰桶，卫生状况随之好转。
对此，朝阳小区办的工作人员表示，评价物业好不好，关键看业主的满意度，物业只有严格按照与业主签订的服务合同提供优质服务，并重视与业主的沟通，才能赢得业主的好评。在业主李先生看来，物业与业主和气才能生财，“既能让业主住得舒心，也能让物业赚钱。”
点评 物业需尽责业主才认可
北京市蓝鹏律师事务所主任律师张起淮认为：《物权法》明确赋予业主自由选择物业管理人的权利，因而物业管理公司的去留问题由业主来决定，在这种机制的激励下，物业管理公司必须尽职尽责，才会获得业主的认可，否则将很有可能被业主“踢出局”。
“看我们小区乱成啥”
探访2 地址：重聚园小区
收缴率：物业公司管理，10%业主缴纳物业费
近日的北京市人大常委会报告中提到，部分小区物业费收取较难，其中石景山的重聚园小区只有10%的业主缴纳。对此，该小区业主称，是物业服务差、地下室被出租等原因造成的，而物业方面则表示，业主要求太高。
在无任何保安的盘问下，近日记者走进重聚园小区。楼与楼之间的人行道乱停着私家车，绿地里散落着塑料袋。
据介绍，从2001年开始，该小区业主陆续入住，现有1988户业主，主要由拆迁户和普通购房者组成。
业主称物业服务差
“看，我们小区都乱成啥样了！”说起小区的环境，73岁的侯大爷显得有些生气，他说，他是2001年入住的，楼道经常无人打扫，社区里树叶和狗屎处处可见。
业主陈先生称，小区地下室被物业出租，侵犯了业主的利益。他还认为，小区治安太差，他曾丢了5辆自行车。
说到为何拒缴物业费，数十位受访业主表达与以上相同的原因。
物业说业主要求高
物业费难收，物业公司也有苦衷。北京芳星园物业管理中心重聚园物业站站长马先生介绍，重聚园小区是普通小区，楼道垃圾是一星期清理一次，但业主总按高档小区物业的天天清理的服务标准，要求他们的工作。另外，业主入住当年，物业已经对业主免收了半年物业费。
他介绍，小区板楼住户的物业费是每平米每月0.60元，塔楼住户每平米每月1.42元。如今，每年也只是10％的业主缴纳物业费。
说到业主关心的地下室出租问题，马先生表示，那是开发商出租的，他们除物业费外无额外收入。现在小区10余名保安，11位保洁人员以及绿化等均需费用，每年亏损40余万元。
小区不排除实行自治管理
重聚园居委会主任及业主刘女士称，拆迁户大部分拒缴物业费，普通购房者不缴费者也在增多。
她表示，现在物业以业主拒缴物业费为由不搞服务，造成小区快成为无人管理的地步，如小区物业服务继续差下去，他们不排除实行自治管理。
点评 物业费标准双方共约定
北京市蓝鹏律师事务所主任律师张起淮认为：根据《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，因而，物业费的收取应当公开、合理，由物业公司和业主协商后在物业服务合同中明确约定，业主按照合同的约定向物业公司缴纳物业费。
物业否认踹门收费
探访3 地址：南湖西园
物业模式：物业公司管理，业主反感粗暴收费方式
这几天，望京南湖西园数十栋楼前贴上了“缴纳2007年物业费”的通知，但大多业主对此“不屑一顾”。多名业主称，踹门收费事件和物业费涨价风波是导致业主缓交物业费的原因。目前，已有业主在论坛上号召大家联合起来，抵制物业费涨价。
该小区物业则表示，上门收费属正常收费行为，“可能敲门声音大了一些。”而涨价是根据相关规定出台后合理实施的，今年约70%的业主已缴纳物业费。
物业称上门收费是手段
南湖西园由世安家园和银领国际两个小区组成，物业统一为国盛物业公司。两个小区中，单位住房以及当地回迁户大都缴纳了物业费，因为单位一般代缴，回迁户一般减免。而大多购买商品房的业主，拒绝交费。
据业主李明（化名）说，为催缴物业费，物业公司雇专人到业主家里“踹门收费”，引起业主不满。
113号楼的一位业主说，踹门一般发生在晚上八九点钟，声音很大，“老人晚上在家，吓得不敢开门。”
记者随机采访了5名业主，有3名业主表示曾发生过踹门事件，1名业主说曾遭到6名壮汉堵在门口收物业费。
对此，国盛物业办公室一名负责人表示，绝不可能出现雇人踹门、砸门的情况，收取物业费是正常行为，“上门收费是一种手段，可能敲门声音大了点。”
业主论坛抵制物业涨价
而涨价风波发生在银领国际，物业通知业主今年按照新的费用标准收取，比去年多出200元，不少业主拒绝交费。部分业主在社区论坛上号召大家抵制物业费涨价，称“收费太混乱了”。
对此，国盛物业管理部一名副主任称，提高物业费的根据是2006年1月1日施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》，和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。
其中新增了三项收费标准，避雷检测费、安全防范设施设备维护费、消防设施设备维护费，核算下来，每平米大约加价0.1元。
“现在70%的人都交了”，谈到交费情况，这名副主任说，今年物业费收缴情况比较满意，但仍有少部分业主为了少交钱或者拖欠物业费而鼓动其他人抵制物业费加价。
至于业主反映的物业服务质量差等问题，他表示，物业已尽量能做到最好，不可能使每位业主都满意。
点评 物业费要涨需业主同意
北京市蓝鹏律师事务所主任律师张起淮认为：物业管理公司提高物业管理费的行为属于单方变更合同的行为，属于要约，需经业主同意，即承诺后，才对双方发生约束力。否则物业管理公司无权擅自提高物业费，业主有权拒绝缴纳多出的物业费。
业主自治都成股东
探访4 地址：品阁小区
物业模式：业主自治建起社区服务公司
上午9时许，位于海淀区交大东路的品阁小区，两名保洁员正在楼道口打扫卫生，路面上看不到一片纸屑垃圾。自从小区业主走上自治道路，目前物业费收缴率达80%。
物业撤离业主自治
品阁小区仅有一座临街的楼房，分南北两个楼道口。每个楼道内运行一部电梯，没有电梯员，全凭居民自己操作。“原来有四部电梯，为了省钱就关了两部。”业主赵女士介绍道。
据赵女士称，去年小区物业与开发商发生矛盾，小区内逐渐无人管理，垃圾堆成山，并时常发生丢自行车现象。去年9月，物业与开发商矛盾升级后撤离小区，业主走上自治道路，建起北京三自品格社区服务中心有限公司。
小区业主邵里庭担任该公司总经理，据他介绍，所有业主都是公司的股东，业委会相当于董事会。为了开源节流，邵里庭严格控制物业人员数量，仅聘请了2名清洁工、2名门卫、2名修理工和1名看守大院的巡逻员，担负起小区146业主的日常物业服务工作。
物业费降了两毛钱
小区门口的金鱼池也是邵里庭上任后修建的。他记得，当时有业主装修，留下大量玻璃钢瓦没什么用处，加上服务中心花4000元买来的其他材料，一座鱼池就建成了。此前，邵里庭曾向装饰公司询问过金鱼池的报价，最低也要2.8万。此外，以前地下车库开148盏长明灯，经过改造，只用开27盏就可以把整个车库照亮。
经过努力，一年来，品阁小区的物业费从每平米每月2.2元降到2元，社区服务中心计划第一年赢利4万元左右。根据规定，盈余部分采取“三三制”原则：1/3奖励经营者和工作人员，1/3用于小区建设，1/3充抵第二年的物业费。因此，邵里庭希望在明年将物业费降至1.8元左右。
据邵里庭称，目前小区相对比较团结，物业费收缴率达80%，近期将向业委会汇报账目，再由业委会向业主做出公示。
点评 不满意物业业主可更换
北京市蓝鹏律师事务所主任律师张起淮认为：根据《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，若不满意，业主有权依法更换。
