11月1日，本报正式启动“京城新兴居住区商业地产调查系列报道”。此次调查报道的背景，缘于目前京城包括朝青板块、望京板块、定福庄板块等新兴居住区已经全面进入商业地产开发和放量阶段。与火热的住宅市场相比，这些区域内的商业地产项目生存环境和生存现状究竟如何，越来越受到业界的关注。作为京城最早关注并报道商业地产领域发展的媒体，本报希望借此次系列报道全面观察这些新兴居住区内商业地产动向，为区域商业地产走上良性发展以及投资者置业提供专业分析和指导。
本期系列报道，将走进望京板块。虽然作为大型居住区，望京板块与朝青板块、定福庄板块相比并非绝对的新兴区域，但板块内商业地产却是近两年才真正崛起。同质化严重、区域竞争激烈等一系列现实问题，同样也是这一板块内商业地产所面临的困境。
走访“六佰本”原来只是广告做得炫
“您是租铺子还是买铺子，我给您叫销售人员去。”上周六，当记者步入六佰本销售中心时，富丽堂皇的装修并没给记者带来任何震撼的感觉，反而是一种冷清的感觉油然而生。记者放眼看去，整个销售中心里只有一个负责开门的保安和一个负责打扫卫生的清洁工。不一会儿，一位一边披着“棉袄”一边翻着资料的销售人员向记者走来，从其不“专业”的打扮，记者猜测这里可能已经很长时间没有接待过客人。而在随后的介绍中，这位售楼先生的表现也印证了记者的猜测。除了对项目的价格、位置、周边规划等记者提出的问题回答模糊，且不时还要请教同事帮忙外，直到记者起身离开时，才想起来忘记给记者倒上一杯水。而在很多项目销售中心，这已经成为销售人员的基本素质。
步出六佰本时正是下午三点多钟，属于望京交通要道的广顺北大街上人流稀少。站在六佰本的门口，记者等待了10分钟，经过的路人不足10人。一位资深商铺专家向记者表示，六佰本虽然处于望京交通要道的广顺北大街上，但却处于这条街的北段，从大区位上说属于望京地区的西北部，位置较为偏僻，区域商业氛围并不浓厚。
据记者了解，目前在六佰本的西面是正在建设的上京新航线、东湖湾等两个住宅项目，东北部是望京科技园区，再往北200余米就是北五环路，而北五环以外多是农业用地，基本不具备从北部区域吸引客流的可能。同时，投资专家也向记者表示，目前望京南部包括望京国际商业中心、嘉美风尚中心、悠乐汇在内的商业已经成为一个辐射力不小的商业中心，而位于广顺大街中部的嘉茂商业中心、华联商厦也有了一定的规模。因此，六佰本要从望京南部区域吸引人流的可能性也是极小的。显然，在六佰本周围居住的业主将是这里主力消费人群，而作为一个有600米长、体量10余万平方米的大型核心商业，显然单靠社区业主是很难支撑的。
嘉美联手新世界百货 南部50万商业渐成中心
和冷清的望京北部相比，望京南部紧邻京顺路的商业中心已经基本成型，包括已经开业的望京国际商业中心和正在建设的方恒国际商业中心、悠乐汇、嘉美风尚中心等近50万平方米的商业项目将在近两年内相继开业。目前，华堂商场已经开业，今年7月份香港新世界百货已经正式签约嘉美风尚中心二期。
DTZ戴德梁行商铺部助理董事张家鹏向记者表示，目前望京已经具备大量高档次的消费者，具有很强的消费能力，从实际来看目前望京现有的商业面积已经达到30万平方米，未来的两到三年内还有近50万平方米的商业放量，但是这并不意味着商业的过剩。中国商业经济学会副会长黄国雄表示，由于奥运临近一些项目着急上马，今明两年望京地区至少有6个项目即将开业，这样就造成了招商“撞车”的问题。
记者了解到，在嘉美风尚中心签约新世界之前，该项目也曾经面临着巨大的销售压力，未来商业前景也有待观察。而与之相比，已经开业的望京国际商业中心则渐成气候。记者当天在望京商业中心的华堂商场门口粗略统 计了一下，10分钟内进出商场的人数就达到了220人，而位于商场附近的餐饮商铺经营也相当火热。
望京商业亟须升级 西部地铁经济尚待开发
张家鹏认为，目前望京地区还缺乏高等消费场所。随着美国摩托罗拉中国总部、松下、LG研发中心、奔驰总部外国专家大厦等企业基地相继入驻，对高等消费需求旺盛。因此，改变目前望京消费现状就必先改变现有的消费场所，亟须引入品牌商业项目。
记者了解到，目前进入望京区域的项目均以高档公寓、豪宅和写字楼、大型公建及商业配套中心为主，还包括大型文化娱乐中心等。中国城市商业网点管理会会长荀培路介绍，目前望京人口已经达到了40万，包括近8万的外籍人士和5万的韩国人，可以支撑起一个区域的商业中心，而目前整个望京的商业设施水平比较低，并没有形成真正的商业中心。目前包括望京国际商业中心、方恒购物中心等在内的南部商业逐渐发展起来，并有成为望京商业中心的趋势。
同时，北京商业联合会秘书长赖阳也认为，望京板块商业供给区域分布不集中，各商业类型分布较零散、缺乏有效的商业链接，因此很难形成一定的商业集中效应。而没有形成有规模有档次的商业中心，自然就会流失很大部分中高端消费群体。
目前，望京板块内中、南部发展迅速，西、北部相对落后的局面已然形成。对此，业内人士表示，在聚集人群最为密集的望京西城铁站附近，至今没有规模化的商业配套开发，的确是不小的遗憾。
采访后记
之所以把望京板块商业地产调查的第一站选在“六佰本”，完全是被此前项目铺天盖地的广告吸引。“再来三佰本”、“六佰本，望京随便消费区”，标新立异的广告词和广告画面一度将六佰本包装成了京城业界皆知的商业地产项目，也的确成为了不少投资者“下手”目标。而记者在这次走访后也是更加佩服“六佰本”自我包装的夸张和大胆精神，也理解了投资者曾经对“六佰本”的注释——可以随便消费不代表可以随便投资。在望京板块商业竞争同样激烈的背景下，“六佰本”的生存状态显然不容乐观。
