望京已逐渐形成由跨国公司总部及研发中心的“巨头经济”带动的以“电子信息”为核心的高科技产业链条，区域商务办公氛围经过十余年的市场培育已日渐成熟，商务市场大跃进的序幕正在拉开。

　　望京商务办公市场近年也逐步发展，经历着从北部的望京科技园区开始，逐步向南发展的过程。以地域兼顾功能为划分原则，可分为望京北部产业园区、望京西部区域、望京南部建成区和望京中东部商业中心区这四大板块。 

　　望京产业区（中关村电子城西区） 已初步形成跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和国家级留学人员创业基地。正充分发挥聚集和辐射效应，带动电子信息、应用软件等高新技术产业发展。“头脑经济”形成品牌， 摩托罗拉（中国）总部及研发中心、加拿大北电网络（中国）总部及研发中心、爱立信（中国）总部及研发中心、索尼爱立信（中国）总部及研发中心、三星（中国）服务总部、朗讯研发中心、英国爱德华公司、美国安捷伦科技总部及研发中心、德国宝马汽车电子……一连串的世界500强企业或国际知名企业落户、投资望京产业区。

　　可以看到，随着望京产业区大力支持辖区非公企业的发展壮大，科技园区内部的叶氏集团、爱慕制衣、天利集团、金汉王网络、鑫佳泓科技、洛娃集团、中辰集团等十余家企业取得了长足的发展。天利公司经过多年的发展，已在深冷技术设备的整体研发和制造上达到国际水准。洛娃集团目前已成为集环保洗涤、绿色乳业、地产旅游三大支柱产业为一体的民营骨干企业。以天利、叶氏等企业为骨干的非公经济总部基地正在逐步形成。

　　北部的望京科技园区将目光专注于吸引跨国企业的企业总部和研发中心，其形成的高新技术产业的产业链效应，带来更多提供伙伴服务的中小型企业落户望京产业区及周边地区。望京中南部商务市场应运而生，但由于望京区域商务办公市场发展尚处于起步阶段，办公物业档次较低，发展不成熟，市场不温不火，与其日益凸显的区位价值不符。

　　•区域现有供应的办公物业约17家，现有供应量超过47.3万平米。

　　•区域办公物业中，纯写字楼与商住楼目前在开发总量中各占55%、45%。典型项目如写字楼卷石天地、博雅国际中心，商住楼金隅国际、LOFTEL、博泰大厦等。

　　•望京区域现有办公物业档次属北京整体写字楼市场的中档偏低水平，甲级及乙级写字楼开发量较少；

　　•望京区域办公物业项目规模较小，44%物业规模普遍集中在12000－20000平方米之间，属于小体量办公楼；

　　•现有办公物业售价集中在7800-8800元/平米左右，销售状况较好；写字楼和商住楼没有明显价差；区域最高售价的博雅国际中心售价12000元/平米，目前考虑整售；

　　•区域内办公物业租金以2-2.5元/日/平米为主（租金中均包含了物业管理费用）

　　可以看到，相较于周边的三元桥商圈、丽都商圈、亚奥商圈、CBD商圈等，望京区域办公物业价格存在明显差距，丽都商圈写字楼售价在15000元/平米以上，三元桥和CBD商圈写字楼价格更是超过20000元/平米以上。可见，望京区域中高档写字楼将成为区域商务市场发展的重要方向，同时价格亦存在明显的上升空间。

　　2006-2008年，望京区域写字楼产品将出现集中供应，新增供量超过30万平米，办公物业竞争激烈，争夺的场地也集中到望京东南部的核心区内。

　　我们在追求建造高品质写字楼物业的同时，也不能忽略目前望京区域有限需求这一现象，大型企业入住主要以自建解决办公需求，而产业链下游的众多，有商务物业需求中小公司对价格承受力有限。

　　•大型企业办公需要以自建企业总部或研发机构的形式出现，较少租用档次较低的商住楼。

　　•望京区域目前办公物业的购买、租用客户以“电子、科技”等科技类和商贸类中小型企业为主，对于面积及价格敏感度较高：

　　•公司需求面积主要集中在100-200平米；如典型项目LOFTEL吸引一定数量的韩国公司进驻，是本区域的一个显著特征，但也以中小企业为多，面积集中在150-200平米 ；金隅国际以科技类型的中小企业居多，面积也集中在200平米以内。

　　占据东北四环、五环与机场高速路的要塞，毗邻三元桥国门商务圈、丽都商圈，与亚运商圈及燕莎商圈遥相呼应的优势使望京区域的商务市场必然拥有美好的明天，但区内“巨头经济”形成的产业链下游众多中小企业有限的面积/价格承受力，成为制约核心区高端写字物业开发的重要因素。

　　拥有着天时、地利位置的望京，受政府规划、高新产业技术园区政策优势利好，国际企业总部的入住、高科技企业的聚集，加之周围几大商圈聚气的共荣促进，使望京区域商务办公市场发展提速，针对中小企业的趋向于品质化、规模化 、集中化的中高档写字楼将成为重点发展。