“半年的涨幅就可以买一套新房了。”北京楼市早已对此不作新闻，但在这种现象出现于成交一向相对稳健的别墅市场，甚至是大独栋别墅市场时，人们难免不为惊讶。

　　“我们现在所剩的房源不多了，其中900平方米的独栋每套卖4000万元。”“十一”前夕，丽宫浅水湾销售人员告诉记者。她所提及的这套900平方米的别墅，折算成单位面积价格为4.4万元。

　　而仅仅在半年前，丽宫浅水湾每平方米2.4万元的开盘均价就已经让中央别墅区震撼了一把。当时，谁也不曾意料到，项目半年就能近乎清盘，一期80多套千万元级别的别墅已经卖出去90％。伴随热销的，还有房价的猛涨。在丽宫，即便是原来每套1300万元的别墅，总价也已悄然升至1500万元。

　　半年，200万。

　　2006年，丽宫还是一个被部分业内人士质疑为过分“曲高和寡”的项目。在更多人看来，北京楼市愈来愈疯狂的房价上涨趋势，最终不可避免地波及到了高端市场。中央别墅区作为北京最成熟的高端物业聚集区，也开始频频出现投资者的身影。而丽宫，只是身处这场价格上涨风暴中的一个范例而已。

　　疯涨的房价

　　北京别墅在线总经理刘铭还清楚地记得，2003年他去美林香槟小镇考察时的情景。“说起来你可能不信，那时候要走关系通过内部认购才能买到，其售价仅为每平方米3000元。”如今，这个以叠拼、联排产品为主的项目仅剩288、370平方米的少数联排产品在售，每套价格分别为570万和670万元，每平方米单价已经超过了2万元。

　　“中央别墅区房价大幅上涨应该是在2006年初开始的。”北京东隆房地产开发有限公司总经理胡宇宙已经在中央别墅区呆了十年。2006年之前，他看到的是一个部分价格小幅起落、整体持平的市场。但在2006年初，他感觉到了一股不可逆转的上涨势头。

　　“之所以市场在那一年成熟，主要是因为别墅的供应的确减少了。”胡宇宙表示，2006年国家严控别墅用地之后，北京没有新批一个别墅项目。

　　“这跟整个北京房地产市场的大趋势有关，房价上涨是必然的。”刘铭说。然而从2006年开始，中央别墅区的红火程度让他不得不有些惊讶。

　　棕榈滩，2006年10月开盘，每平方米2万元，有市场人士称最初的实际售价为每平方米1.5万元。但如今，该项目已接近收尾，尾房售价涨至每平方米2.6万元。

　　龙湾别墅，2006年11月推出二期第4批房源，单套面积分为300和380平方米两种，售价分别为每套380万和530万元。目前即将推出的三期产品，户型大体相同，售价调整为每套500万和600万元。

　　一些曾经滞销的项目，在这样的市场大环境下也开始复苏。卓锦万代，这个开盘于2005年10月的项目曾一度陷入困境，甚至因此成为中央别墅区少数几个精装修项目之一。但在2007年，其命运开始转变。中央别墅区某别墅经纪人告诉记者，“卓锦万代今年已经上调了三次价格，从每套490万元升至660万元，原来没人买的项目现在被人抢着要。”

　　而与中央别墅区房价上涨提速形成鲜明对比的，是其他别墅区价格相对温和的反应。位于西山别墅区的檀香山项目，其二期产品价格自2006年11月之后就基本没有变化，保持在每套630万元的水平。

　　“别墅项目的供应量会越来越少，中央别墅区房价上涨的趋势肯定还会持续下去。”胡宇宙这样认为。

　　大独栋领涨

　　“主要原因还是大户型项目的拉动。”对于近一年来中央别墅区房价的上涨，胡宇宙这么认为。作为别墅产品系列中的顶端，大独栋别墅通常被视为标竿，其单价一般为区域售价的天花板。“过去大家对这类别墅不知道怎么定价，只好将其作为楼王，放到项目收尾阶段再拿出来卖。”

　　这种局面随着2004年财富公馆的开盘而得到改变，该项目也成为中央别墅区乃至北京的第一个纯大独栋社区。

　　2007年，中央别墅区的大独栋产品份额进一步增大，同时有财富公馆、丽宫浅水湾、优山美地这三个项目入市供应。

　　“中央别墅区的房价就是丽宫给拉动起来的。”刘铭这么认为。丽宫浅水湾于2006年底完工，同年9月，周大福集团主席郑裕彤还亲赴北京主持项目示范间的开盘仪式。该项目每平方米2万元的售价，直接将中央别墅区当时1.7万元的均价拉高了一个档次。

　　首先受益的便是同类型的财富公馆，这个2年卖不动的项目在丽宫露面之后，找到了新的营销点，其每平方米1.5万元的均价对比丽宫显得更具优势。2006年8月，财富公馆成交了其开盘之后的第一单。

　　大独栋开始流行的一个典型证据便是优山美地的转向，中央别墅区近几年的风格走向几乎都可以在该社区内见到。开盘于2003年7月的优山美地，早期产品为北美风情，之后又尝试过西班牙风格，以及中式风格的普通别墅，其间甚至推出了部分公寓产品。今年上半年，优山美地推出A区产品，户型面积为800~2000平方米，单套最低售价为1400万元。

　　支撑大独栋存在的，便是股市的红火。中央别墅区房价上涨最快的一年也恰好是股市最红火的一年。

　　刘铭认为，来自股市的资金跟以往中央别墅区以自住或者追求高额租金回报的购买力不同。“这些股市投资者首先看重的，不是你房子的租金回报是多少，而是你房价上涨多少，以及到时候好不好脱手。中央别墅成熟的交易市场，才是目前这些项目需求旺盛的原因所在。”

　　投资热土真伪之辩

　　“中央别墅区的价值肯定被严重低估了。”尽管单位面积价格已经位居北京各个别墅区之首，但庞博国际执行董事刘东仍旧认为中央别墅区有很大的升值空间。“这里有一个非常成熟的租赁市场，是其他任何别墅区都不具备的。”尽管随着房价的上涨，中央别墅区的租金回报率已经大幅降低，但其年回报仍旧保持在10%左右。

　　从二手房市场上反馈回来的信息，却没有想象中的乐观。21世纪不动产来广营店高级经理成印涛告诉记者，目前中央别墅区二手房市场上涨幅最快的别墅是优山美地。“因为这个项目同时还有新房在售，很容易有一个参照。”而一些租赁市场的热门别墅项目，价格涨幅极为有限。据统计，今年前三季度，莱蒙湖、丽高、丽斯等项目的二手房价格涨幅仅为5％左右，远远低于一手房20%左右的平均涨幅。

　　“这不能说明什么问题。”刘东反驳道。由于二手房市场存在税费问题，以及银行担保风险问题，目前尚不能完全反映房地产市场的真实情况。“二手房市场目前还不是很成熟，不能跟一手房市场形成完整的循环体系。”

　　在刘铭看来，这恰恰是目前市场潜藏的风险，因为租赁市场对目前一手房市场几乎提供不了支持。显然，市场供应中比重不轻的大独栋产品在短期内不可能进入租赁市场。单栋总价在1000万元的别墅，如果以10％的年租金回报率计算，其月租金也要达到1万美元左右。“能够租得起这样别墅的人，一般也就是跨国公司中国区CEO之类的人物，不仅人数极为稀少，而且他们完全可以选择购置别墅。”

　　刘铭认为，目前进入大独栋市场的人群中，投资客占大多数。问题是，在失去最为重要的租赁市场之后，二手房市场上的税费等问题可能给大独栋别墅的投资客带来不必要的困扰，甚至影响他们的投资回报，以及退出的方便程度。

　　可以预计，未来一两年，中央别墅区的大独栋项目将逐步登上二手房市场。而在租赁市场上，走势平稳的租金水平在房价节节攀升之下，回报率也正迅速下跌。这些无疑都是中央别墅区必须直面的问题。

　　“中央别墅区主要供应的别墅产品适合投资么？”刘铭最后提出了这样一个疑问。（中国房地产报 宋尧）