50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅物业只是其中的一种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70年居住用途土地开发办公物业等等。

关注“50年产权住

      从明天第一城项目热销开始，“50年产权住宅”项目的销售逐年升温，现在已经成为北京房地产市场的一支生力军，它以低总价、户型小等特点，成为青年人初次置业和投资者投资的热点。据笔者了解，这些项目主要分为两类，一类集中在立水桥、望京等区域，因为周边居住氛围成熟，且生活配套相对完善，尤其交通条件优越。这类项目吸引了很多初次置业的青年人，大多以自住为主，如东亚·奥北中心、东亚·望京中心、旭辉·奥都等；另一类集中在CBD、中关村等商务核心区，这些区域目前办公物业供应量较大、住宅物业稀缺、价值高，购房者多为投资客，世界城、立方庭项目都是这样的典型。虽然“50年产权住宅”项目销售大多火爆，但对于购房者而言，这到底是鸡肋还是香饽饽，仍然值得琢磨。

溯其源：
物业价值落差带来的开发原动力
      50年产权住宅的出现，绝不是孤立的偶然巧合，其出现的根本原因，在于区域发展的阶段中不同类型物业市场价值的差异，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司的地产策划一部黄文波副经理告诉笔者，房地产项目的开发作为一种市场行为，必然要追求利润。之所以有50年产权的住宅项目出现，是因为在这些区域发展的目前阶段，由于发展的不成熟或是公建物业供应过量，住宅价值高于公建价值，并且易于销售变现。所以位于立水桥的这些项目，区域周边已经形成了浓厚的居住氛围，与主要商务区域的轨道交通联系便利，而办公物业的发展仍将经历相当长的一个时期，所以目前阶段住宅物业价值高于办公物业价值；而位于CBD、中关村的这些商务核心区的此类项目，是因为该区域内，办公物业的建设近年一直处于放量，而住宅供应相对稀缺，同样，目前阶段住宅物业价值高于办公物业的价值。

究其本：
50年产权住宅有何不同？
      很多购房者渴望了解“50年产权住宅”项目与普通住宅项目有什么不同。为此，黄文波副经理为笔者列举了以下五点主要区 别。
      一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
      二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
      三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
       五、设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。核心区的投资公寓由于未来居住者多为暂居，对于朝向、采光关注度较低，而立水桥区域的公寓，开发商大多能考虑未来居住需求，按照住宅标准进行设计。
观其行：
便利地段的低门槛迎合购房和投资选择
     “50年产权住宅”项目受到市场的青睐，关键在于这些项目对于相应客户群需求的准确把握。类似立水桥、望京区域，周边居住氛围成熟，交通便利，热销的“50年产权住宅”多为纯小户型社区，面积主要集中在30平方米-90平方米之间，总价不高。开发商也为购房者提供了一定的优惠政策，东亚·望京的销售人员告诉笔者，虽然同在望京核心区，但他们的价格比周边其他项目的价格每平方米低好几百元，对于许多初次置业的青年人，能够降低门槛实现自己的购房之梦无疑是非常具有吸引力的。而处于商务核心区的“50年产权住宅”项目，其地段的稀缺性和低总价的投资门槛，也是它备受投资客追捧的主要原因。
      据专家分析，该类型房屋的热销，说明市场对此类产品有需求空间，所以针对产权期限和相关费用产生的问题，国家以后一定会逐步明确，保护购房者的利益。