3000万平方米

　　两到三年颠覆高房价

　　央行决定于2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

　　同时，国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20％调减为5％

　　加息能成为当前楼市的“退烧药”吗？业内人士认为，短期内难改房地产市场升温格局。

　　五合国际集团总顾问刘力博士认为，就目前全国房地产市场资金相对于土地供应来看，还非常充沛，足以推动房价继续上涨。因此必须通过调整供应结构、改变交易结构来影响价格。大幅增加两限房和保障房的供应，拉开住房的价格差距，即使未来高端商品房价格达到世界同类水平，但更大比例的两限房和保障房价格仍维持在低位。平均来看，总体房价还可以控制在合理的区间内。

　　据一项统计资料显示，北京近几年商品住宅新开工、竣工面积下降。2005年，新开工面积为1983万平方米，2006年减少为1870万平方米；竣工面积由2005年的2841万平方米减少至2006年的2193万平方米。今年1月-5月，商品住宅新开工、竣工面积同比分别减少157万平方米和216万平方米。

　　同时，新增供应和销售面积减少。2005年批准预售面积为17.1万套、2205万平方米，2006年分别下降至13.9万套、1705万平方米。今年1月-5月批准预售3.8万套、441.9万平方米，又比2006年同期分别减少1.7万套和214万平方米。

　　由于市场供应持续减少，2005年以来商品住房的成交面积和套数均呈现下降趋势。2005年成交18万套、2132万平方米，2006年分别下降为16万套、1894万平方米。今年1月-5月，成交3.8万套、面积543万平方米。

　　按照规划，十一五”期间北京市新建住房将达1．23亿平方米，其中规划安排经济适用房1500万平方米（含廉租住房150万平方米），两限房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24．4％。

　“如果这3000万平方米的住宅入市、占到住房市场的1/4，将彻底颠覆目前北京的高房价！” 业内人士认为，按照规划来看，两到三年后，北京的住宅均价将会被拉低。

　　点评：一些开发商之所以认为“谁捂（盘）到最后，谁受益最多”，就是瞅准了有效供给不足的“软肋”。要改变后市看涨预期，必须强力推进中小户型普通住房的有效供给，并辅以廉租房等住房保障措施。

　　连续加息

　　抑制房产投资购买需求

　　“连续加息会抑制房产的投资型购买需求。”我爱我家市场研究中心认为，本次加息对自住型需求抑制作用不大，但许多自住型购房者会倾向选择购买紧凑型户型和低总价房产，从而尽量少贷款或不贷款，以减轻或避免贷款的利息负担，中小户型房产会进一步受到购房人青睐。

　　对于已购房进行投资的业主，由于房价上涨已经到达高位，加之房屋租金整体水平的稳定和高档物业租金价格的持续走低，物业持有税增收在即，而加息后其持有成本会进一步增加，所以一部分已经购房投资的业主会因为本次加息而选择出售手里持有的投资型房产，从而增加二手房的房源供给，缓解二手房房价过快上涨的势头。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍、“链家地产”副总经理金育松都认为，在当前房地产市场宏观调控政策更加趋紧的情况下，加息对于房产市场长期影响事半功倍，对于抑制需求，平稳房产价格会起到积极的作用。

　　从此次央行上调利率的幅度来看，对于普通的住房消费者来说，此次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款30万元、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率（基准利率的0.85倍）的消费者来看，在此次加息前，每月的还款额为2170.11元，而加息后的每月还款额为2196.81元，每月成本支出增加额为26.7元。这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的，但频繁加息表明利率再度上调的几率非常大，从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，其对住房消费者的心理预警将进一步加大。

　　而《每日经济新闻》评论员叶檀则从另一个角度分析认为，货币政策的影响是不分自住与投资的全方位打击，其中受影响最大的是按月还贷的工薪一族。

　　利率上升对房地产影响包括两方面：一是牵涉经济基本面房价会继续上涨；二是按月还贷的工薪族的成本会成倍上升，收入增长赶不上利率增长的步伐。那些同时贷款购买几十套低价房，或者能够购买房地产公司原始股的人，不在此列。

　　点评：从2004年10月至今，央行已7次加息，今年已是第三次加息。对于投资者来说，更多的是一种心理影响，且未来加息预期很高，对于未来投资需求会起到一定抑制作用。