

一些开发商认为“谁捂(盘)到最后,谁受益最多”,就是瞅准了有效供给不足的“软肋”。
“十一五”期间,北京规划安排经济适用房1500万平方米,两限房1500万平方米,共计占住房总量的24.4%。 据估算,3000万平方米至少可建经济适用住房、两限房20万套。
“这将彻底颠覆目前北京的高房价!” 业内人士认为,按照规划来看,两到三年后,北京的住宅均价将会被拉低。
五合国际集团总顾问刘力博士认为,大幅增加两限房和保障房的供应,拉开住房的价格差距,即使未来高端商品房价格达到世界同类水平,但更大比例的两限房和保障房价格仍维持在低位。
8大两限房
提供2.3万套住宅
7月18日,市规委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。“十一五”期间,北京市新建住房将达1.23亿平方米,其中规划安排经济适用房1500万平方米(含廉租住房150万平方米),两限房1500万平方米,共计3000万平方米,占住房总量的24.4%。
紧随其后,第二批两限房东铁匠营地块、清河小营地块公布了建设方案。北京万科表示,东铁匠营地块总建筑面积13.6万平方米,将建1800余套两限房、160余套廉租房。该项目2007年年底开工,2008年3月开盘销售,2009年底竣工。两限房套型面积均在90平方米以下,主力户型为70至80平方米的两居室, 销售均价6200元/平方米。
据北京金隅嘉业房地产公司相关人士介绍,清河小营两限房总建筑面积14.2万平方米,销售均价为6600元/平方米,将建1600套两限房、配建廉租房100套左右。户型以南北通透的高层板楼为主,平均户型控制在80平方米以下,停车位的比例为每10户3个。
截至目前,北京已入市的8个两限房地块中,已有5个确定了建筑套数,累计可提供1.4万套两限房。
其他3个两限房地块,即北京第三批两限房———朝阳区常营乡两限房A组团、B1组团、B2组团,其5900元/平方米的售价是目前两限房中最低的。这三个地块总建筑控制面积达到101万平方米,属于两限房项目中的“巨无霸”。据估算,常营乡地块合计可提供两限房9000套左右。
点评: 从保障性住房及两限房的规划规模、分布来看,“链家地产”市场研发中心认为,这份规划不但增强了中低收入群体购房的信心,而且能缓解当前房价上涨过快的势头。
地铁沿线
扼住房价上涨“龙头”
根据规划,保障性住房将重点安排在轨道交通沿线和站点周边,保障性住房及“两限”房布局重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域。
“轨道交通沿线房价的涨幅往往在短期内快速上涨,形成房价的‘领涨区域’。”“链家地产”副总经理金育松表示,按照房产市场规律,轨道交通沿线可迅速集聚人气、商机、配套,形成一线式居住区域。把保障性住房安排在轨道交通沿线,不仅提高了购房者的生活便利度,而且可有效压制轨道沿线上涨较快的房价,扼住房价上涨的“龙头”。
今年,本市初步确定32个保障性住房及两限房项目用地布局。据分析,随着限价房在定福庄、南苑的成规模开发,定福庄将会对东部房价起到缓冲作用,南苑将发展成南四环至南五环之间的大型居住区。
定福庄位于东五环外,连接着CBD和通州。作为东部次中心区域,随着近两年CBD的东扩,朝阳北路的通车以及万象新天、定福家园等大盘的入市,定福庄逐渐成为依托CBD的居住区域,随着10月份朝阳路完成扩路,辟出公交线路以及未来地铁6号线的规划,定福庄区域的升值潜力非常看好。
南苑区域位于南四环外,近两年借助南苑快速公交线路的开通,二手房市场得到了快速发展,但还没形成成型的居住区。由于南苑区域东有亦庄,北有马家堡、木樨园等成熟居住区域,在众多成熟区域的环伺下,当前南苑区域的发展遇到了一定的瓶颈,上涨空间有限;此次“十一五”规划为南苑区域带来规模化的限价房,不仅可以有效地分流马家堡、亦庄等区域的购房客,而且可以使南苑区域形成与马家堡等区域类似的规模化居住区。
点评:定福庄、南苑等重点两限房供应区域的房价涨幅将趋缓,这些区域房产市场在得到两限房供应的补充后,房产市场将进一步成熟。对于整体市场而言,所带来的不是冲击,而是有效的补充。