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望京区域写字楼售价“倒挂”

常规来看,由于写字楼建造成本要高于普通住宅,因而在售价方面,同一区域的写字楼售价每平方米高出住宅30005000元都在正常值范围内。然而,从近来的京城写字楼市场价格走势看,写字楼的售价在很多地区似有不及住宅之势,较之2006年也略有下滑。

 

写字楼整体售价略低

 

地处望京核心区的嘉美风尚中心的销售人员告诉记者,其项目二期预计的写字楼、商业等售价为12500/平方米左右,与此同时,同一地区好一点的住宅项目售价已升至1.4万元/平方米。从该区域看,写字楼整体售价偏低的现象较为普遍。而在业内人士看来,这一现象在京城其他区域也不少见。

 

事实上,今年以来,京城写字楼市场不仅整体售价略低,开工面积、预售面积等也低于去年。从中国指数研究院提供的数据看,2006年写字楼新开工面积323.7万平方米,竣工面积304.4万平方米,销售面积260.4万平方米,均价在13555/平方米左右。而从今年14月的情况看,写字楼的开工面积、竣工面积等仅为去年的1/5左右,均价也仅为13281/平方米,低于去年平均水平。

 

业内人士认为,不同物业类型的区域定价仍与该区域的历史因素、消费者认知度等大环境有关。以望京地区为例,由于区域的整体商务氛围不甚浓厚,即使写字楼本身的建造水平相对较高,在售价上仍会受到限制。

 

市场供求基本平衡

 

中国指数研究院分析师陈友根认为,北京很多地方的住宅都比写字楼等公建的价格高,出现这种“倒挂”的原因很多,但望京的情况比较典型,与其所处区位有很大关系。望京正处于燕莎商圈的辐射区,外籍人士居住较多,这些人收入水平较高,而对于房价的敏感度则略低,在需求大的时候,房价自然随需求上涨很快。通州以及朝阳公园的情况也是如此,作为CBD的商务辐射区,住宅价格都上涨很快。所以说,住宅市场受供求关系的影响较为严重。

 

从现有统计数据看,北京住宅市场的销售面积几乎是建筑面积的2倍,处于明显的供不应求状态。而商业、写字楼等销售面积与建筑面积的比基本在11左右,供求关系基本平衡,供应能够满足需求。所以今年以来,写字楼在新开发量上也有所减少,而很多开发商仍将开发住宅作为主要经营导向。

 

至于这种状况会否持续,德国五合国际副总经理、德中建筑协会副主席卢求认为,以前通常认为写字楼售价高于住宅,主要原因是写字楼的建造成本较高。“目前中国楼市住宅的涨价的原因是多方面的,可能有些投机因素导致住宅价格上涨,人们对于通过住宅盈利的期望值较高,从而出现一种非正常的价格状态。住宅写字楼价格‘倒挂’这种情况此前在国际上也曾出现,但都是短期的、暂时的。”他说。

 

未来发展空间较大

 

嘉美风尚中心营销经理李艳平指出,目前望京区域的住宅氛围已很浓厚,可以说住宅的开发某种程度上接近尾声,而写字楼、商业等公建设施的开发则尚在起步阶段,亟需从地段到硬件等各方面水平都好的商业、商务项目。从价格上出现的“倒挂”来看,写字楼等的售价定位仍以成本为导向,而未呈现出像住宅那样以市场需求为导向的特质,因而未来的发展空间仍较大。

 

陈友根也认为,住宅房价短期内难以下降,故而一定时期内“倒挂”的现象仍可能存在。这并不是说写字楼价格不曾上涨,事实上写字楼需求较为稳定,不同区域的租售价相对以前也呈现较稳定增长,只是住宅价格目前偏高所致。