常规来看，由于写字楼建造成本要高于普通住宅，因而在售价方面，同一区域的写字楼售价每平方米高出住宅3000－5000元都在正常值范围内。然而，从近来的京城写字楼市场价格走势看，写字楼的售价在很多地区似有不及住宅之势，较之2006年也略有下滑。

 

写字楼整体售价略低

 

地处望京核心区的嘉美风尚中心的销售人员告诉记者，其项目二期预计的写字楼、商业等售价为12500元/平方米左右，与此同时，同一地区好一点的住宅项目售价已升至1.4万元/平方米。从该区域看，写字楼整体售价偏低的现象较为普遍。而在业内人士看来，这一现象在京城其他区域也不少见。

 

事实上，今年以来，京城写字楼市场不仅整体售价略低，开工面积、预售面积等也低于去年。从中国指数研究院提供的数据看，2006年写字楼新开工面积323.7万平方米，竣工面积304.4万平方米，销售面积260.4万平方米，均价在13555元/平方米左右。而从今年1－4月的情况看，写字楼的开工面积、竣工面积等仅为去年的1/5左右，均价也仅为13281元/平方米，低于去年平均水平。

 

业内人士认为，不同物业类型的区域定价仍与该区域的历史因素、消费者认知度等大环境有关。以望京地区为例，由于区域的整体商务氛围不甚浓厚，即使写字楼本身的建造水平相对较高，在售价上仍会受到限制。

 

市场供求基本平衡

 

中国指数研究院分析师陈友根认为，北京很多地方的住宅都比写字楼等公建的价格高，出现这种“倒挂”的原因很多，但望京的情况比较典型，与其所处区位有很大关系。望京正处于燕莎商圈的辐射区，外籍人士居住较多，这些人收入水平较高，而对于房价的敏感度则略低，在需求大的时候，房价自然随需求上涨很快。通州以及朝阳公园的情况也是如此，作为CBD的商务辐射区，住宅价格都上涨很快。所以说，住宅市场受供求关系的影响较为严重。

 

从现有统计数据看，北京住宅市场的销售面积几乎是建筑面积的2倍，处于明显的供不应求状态。而商业、写字楼等销售面积与建筑面积的比基本在1：1左右，供求关系基本平衡，供应能够满足需求。所以今年以来，写字楼在新开发量上也有所减少，而很多开发商仍将开发住宅作为主要经营导向。

 

至于这种状况会否持续，德国五合国际副总经理、德中建筑协会副主席卢求认为，以前通常认为写字楼售价高于住宅，主要原因是写字楼的建造成本较高。“目前中国楼市住宅的涨价的原因是多方面的，可能有些投机因素导致住宅价格上涨，人们对于通过住宅盈利的期望值较高，从而出现一种非正常的价格状态。住宅写字楼价格‘倒挂’这种情况此前在国际上也曾出现，但都是短期的、暂时的。”他说。

 

未来发展空间较大

 

嘉美风尚中心营销经理李艳平指出，目前望京区域的住宅氛围已很浓厚，可以说住宅的开发某种程度上接近尾声，而写字楼、商业等公建设施的开发则尚在起步阶段，亟需从地段到硬件等各方面水平都好的商业、商务项目。从价格上出现的“倒挂”来看，写字楼等的售价定位仍以成本为导向，而未呈现出像住宅那样以市场需求为导向的特质，因而未来的发展空间仍较大。

 

陈友根也认为，住宅房价短期内难以下降，故而一定时期内“倒挂”的现象仍可能存在。这并不是说写字楼价格不曾上涨，事实上写字楼需求较为稳定，不同区域的租售价相对以前也呈现较稳定增长，只是住宅价格目前偏高所致。