望京华堂二层，TRIBECA品牌店内，导购员刘小姐望着稀稀拉拉的人流，表情有些茫然。开业大半年了，这家面积不足100平方米的女装品牌店日均营业额一直徘徊在4000元左右。“节假日会稍微多一点。如果要实现盈利，日均营业额至少要达到5000元。”

　　而在商户们的眼中，华堂商场已经是望京最成功的百货物业，里面大部分商业品牌至少能维持收支平衡。其他的百货及综合购物中心，只能用惨淡经营来形容。

　　今年年初，有传闻称望京嘉茂购物中心的商户集体对商业的经营状况提出抗议，要求下调租金。记者就此事致电嘉茂招商部，并未得到明确的答复。作为新加坡嘉德置地集团在北京开出的第一家购物中心，2006年7月15日开业的望京嘉茂曾被认为是望京商业兴起的标志之一。如今，嘉茂陷入困境所折射出的，是望京商业经过巨大放量之后的一片狼藉。

　　MALL潮

　　2004年下半年，望京的商业地产驶入快车道，宜家将迁往四元桥的消息传出，被视为望京商业放量启动的前兆。当时，戴德梁行预测，望京未来3年新增商业物业面积不低于70万平方米，“综合购物中心将取代社区商业占主导地位”。

　　2005年年底，金隅丽港城配套商业的开业，拉开了望京商业放量的序幕，这个商业面积仅为1.5万平方米的项目被命名为“望京一号”；2006年4月，位于望京大山子路口西南侧，营业面积达2.6万平方米的华堂商场投入运营；同年7月，望京嘉茂购物中心正式开业，距嘉茂只有1公里距离的旺角广场也开始营业，建筑面积约2万平方米。

　　目前，尚在招商中的商业物业还有嘉美风尚约4万平方米的配套商业，宝星国际约4.5万平方米的配套商业，以及六佰本共计10万平方米的商业步行街等。

　　然而，这些项目都不同程度地陷入了困境。据知情人士透露，望京华堂的商户两三天才进一次货，而华堂在北京开设的其他商厦，进货频率都是一日一次。

　　最“惨”的是“望京一号”，以服装百货为主要业态经营了一年，根本吸引不来人流。2006年12月，该项目将业态调整为家具，临街商铺则被房地产经纪公司、药房等填满。

　　而那些原计划在2007年面市的商业项目，至今也没有一家给出明确的开业时间。北京春天商业管理公司董事长尹铁铮认为，集中在短短两年之内的巨大放量显然是过头了，“望京压根消化不了这么多的综合商业体。”

　　一潭死水

　　据戴德梁行调查显示，截至2008年，拥有30万常住人口的望京商业物业总面积将达到100万平方米，人均商业面积将超过3.3平方米。而根据北京市商委的发展规划，2010年北京人均商业面积也只为1平方米左右。

　　望京拥有较高质量的消费人群，长期的商业配套却明显不足，嗅觉敏锐的商业地产商蜂拥而至，短短几年这里便成为北京的商业密集区域。遗憾的是，商业密集并不等于商圈的形成。

　　“望京就是一潭死水。”某服装品牌经销商李新对记者感慨，他所经销的品牌在望京嘉茂一直处于亏损状态。“这里只见人出去，不见人进来。”

　　当望京嘉茂的服装及百货品牌在苦苦挣扎时，地下一层的餐饮及超市部分却异常火爆。原高力国际北京分公司商铺部经理马利东表示：“望京的商业还是以社区商业为主，综合购物中心不但很难吸引其他区域的消费人群，就连本区域的居民也更习惯跑到其他成熟的商圈去消费。”

　　西门子等跨国公司的进驻，曾被视为望京商业的潜力所在。尹铁铮指出，这些工业企业能够吸引的人群有限，与进驻国贸的大批服务型企业相比，西门子、摩托罗拉、三星等跨国企业在望京根本就无法汇聚足够的商务人流。

　　而在望京居住的大量韩裔人士以及跨国企业的员工们，显然也只是望京人流“死水”中的一员而已。从人均商业面积3.3平方米这个庞大的数字来看，即使这些人都养成就近购物的习惯，对于望京目前的商业体量来说，也只是杯水车薪。

　　无规划之虞

　　在某品牌服装经销商李新看来，位于望京东南一角，靠近大山子桥的华堂商场，是目前望京最成功的商业。“至少进驻的品牌还能赚钱，人流也比嘉茂要多些。”然而与背靠大西洋新城、望京新城等高档社区的嘉茂不同，望京华堂的周边还是一片工地。

　　除去商业经营、品牌吸引力之外，地段，被认为是望京华堂能够表现尚佳的原因所在。位于望京的东南出口、靠近京顺路、临近大山子，这是华堂能够汇聚人流的最主要原因。李新指出，“表面上望京嘉茂、旺角广场等项目背靠社区，位处望京繁华地段，事实上那些地块都是望京之外的人不会经过的死角。”

　　望京商业的分布散而乱，是饱受业内诟病的一点。所谓的繁华地段，根本没有形成系统的商业布局。正是因为如此，华堂充满争议的选址却获得了意料之外的成绩。

　　新开业的旺角广场与中福百货隔街相对，旁边还有大型京客隆超市与大中电器，这算得上望京商业最为集中的地方。然而，4个项目分别位于一个十字路口的4个角上，两条车辆涌流的大马路，是人流互动的最大阻碍。

　　望京嘉茂超市部分的前景也令人担忧，在距其100米左右的地方，沃尔玛即将开业。

　　“你能说说哪两个项目之间实现了互动，有助于商圈的形成？”在李新看来，这种混乱简直有点不可理喻。“望京从一开始就缺少商业规划，后来商业地产开发商又一窝蜂地进入，还是没有实现系统的规划。”